基于主成分研究房地产上市公司绩效评价探究

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1、基于主成分研究房地产上市公司绩效评价探究【摘要】本文以沪深两市房地产上市公司为研究对象，借助其2012年的财务年报数据，从现金流量能力、偿债能力、发展能力、股东获利能力、营运能力以及盈利能力方面选取了19项财务指标，运用主成分分析法，结合SPSS21.0和EXCEL软件，对97家房地产上市公司的绩效进行综合评价。【关键词】主成分分析；房地产上市公司；绩效评价一、引言科学、合理的对上市公司的财务状况进行评价，对经营者和投资者意义重大。从经营者角度出发，能帮助其了解公司现状，明确公司的优势与劣势，为未来的经营发展提供决策依据；从投资者角度来看，能帮助其

2、发现投资机会，降低投资风险。房地产行业作为一个特殊的行业，对国民经济影响深远。如何科学、客观评价房地产上市公司的绩效成为了学术研究领域一个具有现实意义的问题。本文将采用主成分分析法，对97家房地产上市公司的19项财务指标进行综合分析，力求客观反映我国房地产上市公司的绩效，以期为我国房地产企业的发展提供一定的参考。二、研究设计(一)研究方法主成分分析是把原来多个变量划为少数几个综合指标的一种统计分析方法。从数学角度来看，这是一种降维处理技术。其研究思路：利用原变量之间的相关关系，用较少的新变量代替原来较多的变量，并使这些少数变量尽可能多的保留原来较多

3、的变量所反应的信息，使问题简单化。(二)样本选择本文以在沪深两市上市的房地产公司的2012年年报数据为依据进行分析。在样本选取时参考了以下标准：(1)为了防止极端值对结果造成的不利影响，剔除ST公司；(2)剔除年报披露数据不完全的公司；(3)剔除个别指标值异常的公司。共选取了97家房地产上市公司作为研究对象。研究数据来源于上海证券交易所(www.sse.com)、深圳证券交易所(www.szse.cn)巨潮资讯网站(www.cninfo.com)和国泰君安数据库(www.gtarsc.com)。(三)指标体系建立根据现代财务理论，认为财务状况的优劣

4、体现在4个方面：盈利能力、偿债能力、营运能力和成长能力，但这4个方面所包含的指标还不能完全反映公司的财务状况。基于此，本文新增现金流量能力和股东获利能力指标，共计19项财务指标来反映公司的绩效。具体财务指标见表1。三、实证分析过程及结果(一)实证分析过程(1)变量标准化。从相关矩阵可以发现，因素之间存在显著的关系，变量之间的相关性较强。加之该组数据KMO值为0.653(>0.6),适合进行主成分分析。(2)计算变量的特征值、方差贡献率和累计方差贡献率。通过计算变量的特征值、方差贡献率和累计方差贡献率,得到表2。在表2中，特征值在某种程度上可以被看成

5、是表示主成分影响力度大小的指标，如果特征值小于1,说明该主成分的解释力度还不如直接引入一个原变量的平均解释力度大，因此一般可以用特征值大于1作为纳入标准。根据这个标准提取了7个主成分，其累计方差贡献率达到83.016%,基本上保留了原来数据信息，而因子由19个减少为7个，故提取7个主成分。提取方法：主成分分析法。旋转法：具有Kaiser标准化的正交旋转法。(3)主成分载荷矩阵。通过对原始数据的处理，可得到初始因子载荷矩阵。为了方便解释因子含义，我们进行因子旋转，得到旋转因子载荷矩阵表3。从表3中可以得知每股息税前利润、每股收益、和每股营业收入在第一

6、主成分上有较高载荷，说明第一主成分基本反映了这些指标的信息，定义第一主成分为股东获利因子；基本每股收益增长率、净利润增长率、总资产净利润率(ROA)、净资产收益率(R0E)和成本费用利润率在第二主成分上有较高载荷，定义第二主成分为发展和盈利因子；有形净值债务率、资产负债率和总资产增长率在第三主成分上有较高载荷，定义第三主成分为偿债能力因子；债务保障率和现金流量比率在第四成分上有较高载荷，定义第四主成分为现金流量因子；速动比率、每股现金净流量和流动比率在第五主成分上有较高载荷，定义第五主成分为短期偿债能力因子；存货周转率和总资产周转率在第六主成分上有

7、较高载荷，定义第六主成分为营运能力因子；应收账款周转率在第七主成分上有较高载荷，定义第七主成分为应收账款因子。（4）计算各主成分的线性组合。具体内容如下：以每个主成分所对应的特征值占所提取的主成分总特征值之和的比例作为权重计算主成分综合模型：依据综合模型，得到各个公司的综合得分和排名，见表4O（二）实证结果分析（1）从各因子得分情况来看，股东获利因子得分较高,说明房地产公司的股东获利能力普遍较强；其他因子得分相对偏低，且落差较大。从表4不难发现，运盛实业的发展和盈利能力、深振业的偿债能力、招商地产的现金流量能力、华远地产的短期偿债能力、广汇能源的营

8、运能力、华远地产的应收账款能力较强，说明各公司都有其独特的优势，同行业之间可以相互借鉴。（2）从综合排名情况来看，得分位居