全球reits发展与现状

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1、全球REITs发展与现状各经济体REITs推出时点相类似各经济体REITs推出时点往往与其房地产行业发展所处阶段密切相关。自i960年美国首次推出REITs以来，纵观全球各经济体REITs推出时间点，我们发现，各经济体推出REITs无非有两个目的：早先，在经济或房地产市场遭遇困难时，通过REITs加速资金流向房地产市场，提升社会投资水平；而后，部分国家推出REITs主要为增强本国房地产竞争力。从美国经验来看，二战后，经济高速增长期过去，1958年美国经济增长跌入负值区间，战后大量房地产供应无法消化。不过20世

2、纪90年代初期的美国商业地产泡沫破灭才真正将REITs模式推到了前台，行业进入大爆发时期。当时银行账面上有着大量的房地产贷款，而作为贷款抵押物的房价地产价格出现明显疲软的迹象，REITs的推动使得囤积在银行的房地产资产有了承接的机构。从澳大利亚经验来看，20世纪70年代初，澳大利亚进入恶性滞胀的环境中，失业率高企，通货膨胀攀升，房地产市场交易热情大减，股票、债券、房地产等资产价格表现疲软。为引入资金支持房地产行业进一步发展，澳洲推出REITs相关准入法则。从日本经验来看：90年代，日本在资产泡沫后经历了漫长的

3、经济衰退，在90年代中期的刺激过后，日本经济再次跌入负增长区间。房地产市场长期低迷，日本提振地产需求，选择REITs作为商业地产新开发项目的资金来源，推动资金流入房地产市场。从新加坡经验来看：亚洲金融危机的余波还未散去，银行内的坏账高企使得民众不愿回到房地产市场，整体市场十分低迷。1999年新加坡证券交易所审核委员会提出设立上市财产信托，5月颁布《财产型托指引》，并在次年11月进行了更新。2001年新加坡最大的房地产开发商之一凯德集团尝试在新加坡发行REITs,由市场中低价收购房地产资产。从法国经验来看：20

4、00年后，法国新屋销售单季总量一直维持在20000套下方，且一直处于小幅负增长情况。为提振本国房地产市场，法国推出11号法案(ArticlelitheFinanceAct),推动房地产信托发展，以期为房地产开发企业进一步提供资金。最后，从香港的经验来看:1985-1997年的利率水平下降使得香港房地产迎来了长期的持续大涨，但1997年后，金融危机爆发，香港房价开始暴跌，至2005年楼宇买卖合约数量再次跌破10000份每月大关。同年，香港证券和期货实物检查委员会颁布《房地产投资信托基金守则》，推动RETTs进入

5、房地产业进行投资。而英国与徳国推出REITs时间点较晚，主要是为了不甘人后，在资本自由流动的情况下，增强自身房地产行业竞争力与资金吸引能力。REITs的可选分类与冃前美国市场情况在之前的报告中，我们已经提到，目前全球市场中权益型REITs由于其收益的稳定性以及利润分配方式的简洁性在市场中占完全主导地位(占比超过90%),而按照其持有物业种类的分类，我们可以继续将权益类REITs细分为：零售类、工业及办公室类、住宅类、医疗健康类、酒店类等REITso在下文中我们将就各类REITs进行详细分析与比较。零售业REI

6、Ts作为北美目前占比最大的REITs产品，零售业REITs在目前国外主要的REITs市场中一直是十分重要的组成部分。按照美国一般定义，零售业REITs投资标的一般为占地面积40000英尺以上的商业中心与购物中心(Malls,OUTLETS,ShoppingCenters等)，并有大型零售品牌入驻加持。根据国际购物中心协会(ICSC)统计的数据显示，美国本土中，1150座已注册的购物中心中59%被REITs所持有(2014年数据)，而若仅计算屮大型购物中心，被REITs持有比例提升至80%。零售业REITs能成

7、为占比最大的品类主要由于其内部存在明显的收益特点：首先，随着时间的推移，租金收入可以稳步提升。一般情况来看，大多数REITs零售业主对于租户的基准租金并不固定，每年都会根据物价与周边市场环境进行小幅上浮，基准租金都能够随着时间的推移而有持续上涨的空间。第二，在基准租金的基础上，REITs的业主还会根据商户的总营业额收取营业额租金。一方面，这使得REITs业主能够了解租户的经营收益，适当调整租金水平获得最大化收益；另一方面，在经济出现衰退时，可通过内部租金收取的结构化调整维持在萧条吋期的自身收益能力。如：在20

8、08-2009年期间，时尚品牌店、珠宝商与其他可选消费零售商比超市、餐饮行业受到了更大的冲击，由于美国REITs业主通过营业额租金了解到这一情况，他们有针对性的向那些有帮助需要的商户提供租金减让，延长客户存续时I'可，而同时其并没有大规模的提供统一的折扣供应，减少了衰退时期对于租金总收入的影响。其次，零售业REITs的资产提升计划(AEI)对于其提高净物业收入与资产价格效用是显著的。资产提升计划包括