浅谈房地产工程全过程造价控制管理

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1、浅谈房地产工程全过程造价控制管理1保利(青岛)实业有限公司山东266000;2青岛证大大拇指商业发展有限公司山东266000【摘要】随着我国城镇化水平的不断提高，房地产建设项目也得到了巨大发展，而面临越来越激烈的建筑市场环境，房地产开发企业必须重视造价控制，结合建筑项目的具体情况，将造价控制贯彻在全过程，细化造价管理细节，全面提升建筑项目的综合效益。木文分析了房地产建设工程全过程造价控制措施。【关键词】房地产项目；全过程造价；控制措施随着社会经济的不断发展，我国房地产行业也取得了显著的发展，但在房地产

2、项目造价的控制过程中仍然存在较多的问题，成木的合理控制将有利于房地产行业经济效益的提高，对于房地产行业的发展也将起到较大的促进作用。对于房地产项目进行目标成木的控制，木文将建筑工程全过程造价控制划分为五个阶段进行了详细的分析。一、房地产项目工程造价项目控制的特点及原则开发商通过房地产项目工程造价控制来对开发项目投资进行有力控制，房地产工程项目的造价控制是房地产开发项目管理内容的必不可少的一部分。(-)房地产项目工程造价控制特点(1)微观性。房地产项目开发者要从项目工程的初始阶段对整个工程项目逐步进行控

3、制，这样才能使项目造价的整个过程控制有利的控制好。(2)综合性。房地产工程造价活动要考虑多方面的因素要求，比如进度目标、质量目标、效率、工作量要求、资源消耗等，它不是孤立存在的，需要与以上因素多方面相结合。(3)全面性。房地产工程项目的造价管理要注重所有项目的协调控制管理，不应该过于看重主要工程造价的管控而忽略了某些子项目的造价控制。因而，要对房地产工程项目内所有子项目以及单个项目的工程费用进行管理控制。(二)工程造价控制的原则(1)设置工程造价的目标要具有合理性。房地产项目的实施过程是一个动态的过程

4、，需要根据实际情况进行不断的调整，而不是在初始阶段就会有一个不变的管理控制目标。所以，房地产工程项目投资预估是策划方案的选择和初步设计的控制目标，要随着项目建设的实际运行情况而渐渐深入分阶段设置。而设计概算，是在项目设计的吋候以及施工图纸设计的工程项目造价控制目标。(2)进行全过程工程造价控制的时候要注重工程设计阶段。如果想要对施工过程的造价控制有一个理想的结果，那么就要做好施工设计环节。根据相关资料，对项目决策设计阶段和实施阶段进行比较，发现前者对项目造价控制的影响比例为30%-75%,而后者仅仅为

5、5%-25%,可见，项目实施前的进行投资和施工设计对造价控制具有关键性的影响，在项目管理者进行决策之后，那设计阶段就成了施工全过程的至关重要部分。(3)进行主动控制。控制分为主动控制和被动控制，采用主动控制，在进行房地产工程项目的时候将控制理论和系统理论结合起来，主动对控制采取决策措施，最人限度减少现实数据与目标数据的差距。而被动控制是当现实值与理论值发生偏差时，才会想办法，分析原因，确定对策。这种被动控制只是改变了偏差而达不到预防偏差的目的。施工项目造价控制对投资决策做出了贡献，而口反应了设计、发包

6、和施工等过程。二、房地产项目实施阶段工程造价的控制(-)决策阶段造价控制投资决策阶段是房地产工程项目造价控制的关键阶段，只有合理、科学的项目决策，才能确保项目造价控制的有效性。通过全面了解房地产工程项目的实际情况，仔细分析具体施工条件，论证其可行性和合理性，从而准确、科学地进行项目决策，优化资源配置，选择最佳的项目投资方案。在投资决策阶段，应以房地产工程项目投资估算为基础，分析和判断是否通过工程项目审批，做好投资估算，根据项目估算份额，实现工程项目的成本控制和投资控制。房地产工程项目投资决策阶段的成本

7、控制涉及多个专业施工团队和多项施工内容，由于项目工程量较多，为了确保建筑项目的顺利施工建设，组织市场分析人员、造价工程师、专业管理人员以及相关技术人员积极参与房地产工程项目的投资决策，搜集科学、真实的数据，科学、准确地进行建筑项目成本控制。（二）设计阶段造价控制设计阶段的造价控制无非就是考虑材料成本的控制、空间利用上面的成本控制，在空间利用方面，应尽量为投资方考虑，在投入最少的成本下达到最好的效果，以最小的投入，收获最大的效益是设计的根本要求。在材料的选择方面，首先应尊重建筑工程项目开发商的意见，在征

8、求开发商的意见之后应尽量选用环保节能型的材料投入到工程设计当中，使用环保材料是社会发展的要求，环保材料通常都是节能型材料，该材料的投入不仅能够提升开发商的经济效益还能实现良好的社会效益。（三）招投标阶段房地产工程项目施工设计完成后，开展公平、公正、公开的招投标活动，主要包括施工招投标和材料、设备采购招投标，甲方通过招投标选择合适的原材料供应商或者施工单位，从而有效控制项目投资，在招投标阶段进行造价控制应注意以下几点：其一，招标之前，管理人员应全面搜集材料