住宅区停车位归属问题应用研究

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1、河南大学硕士学位论文住宅区停车位归属问题研究姓名：杨光临申请学位级别：硕士专业：民商法指导教师：王明锁2011-05摘要近年来，我国私人轿车保有量飞速增长，而有关围绕住宅区停车位归属产生的矛盾、纠纷也随之增多，《物权法》即将颁布实施时，各界对它寄予厚望，希望其能够解决因住宅区停车位归属产生的矛盾，但在《物权法》实施后，有关住宅区停车位归属的纠纷不仅没有减少反有增多的趋势，为何？就是因为《物权法》在住宅区停车位归属问题上，规定过于模糊，操作性又不强，对有些类型停车位的归属问题还采取了回避态度，以致在现实中必然问题多多，因此从理论与

2、实践上更深入地研究住宅区停车位归属问题，则显得十分迫切与必要。本文紧密联系实际，主要分引言、正文、结论三大部分来论述住宅区停车位归属问题。在引言部分以一则典型案例和一则生动的新闻报道,引出有关住宅区停车位归属存在的问题。在正文第一部分首先是对住宅区停车位的含义做出明确的解释，接着是对停车位法律性质的分析，认为应根据停车位的不同类型区别定性；接着重点讨论了我国各种住宅区停车位的归属，将其主要分为地面停车位、利用人防工程改造的地下停车位、非人防工程性质的地下停车位、楼房首层架空层停车位、楼房屋顶平台停车位等几类，结合面积分摊等理论进行

3、逐个分析，以此明晰不同类型停车位的具体归属。第二部分列举了停车位归属的理论学说，目前学界主要有面积分摊说、登记说、业主共有说、成本分摊说、独立所有权说等几种学说，作者指出不能以一种理论来单一分析、确定所有类型的停车位归属，而应根据具体情况应用合适的理论，接着又对有关国外及我国台湾地区关于住宅区停车位归属的规定做了列举与归纳，分析了国外与我国台湾地区有关小区停车位立法与实践中的一些特点：一是各国小区停车位的区分类型不同，相比之下，我国台湾地区小区停车位的类型划分最为细致，分类也较为实际与科学；二是以上几国和我国台湾地区几乎都将修建设

4、置相当数量的停车位，以满足业主的需求作为其法定义务，为鼓励修建更多停车位，我国台湾地区和美国规定有一定的奖励措施，以提高开发商的建设积极性，笔者认为台湾模式值得借鉴。IV第三部分是对我国《物权法》停车位相关规定的评析，先肯定《物权法》第74条的进步意义，又指出了其不足之处，如在关键词句上表述不清晰、不明确，对“约定”条款考虑不周，我国房地产登记制度不够健全，对于房地产商的暴利投机行为，有关房地产法律法规缺乏遏制手段，比如房地产商看到市场上停车位奇缺，为获取暴利就采取“只卖不租”或“捂车位”手段，这对于停车位的正常交易构成了严重障碍

5、，使得停车位归属之争变得愈发激烈，因此适应现实需要，维护权属平等交易秩序，加强房地产法此方面规范已是刻不容缓。第四部分是本文的核心，主要是对停车位归属立法的完善建议，包括对于《物权法》第74条的完善建议，在《物权法》中明确地下停车位的归属，借鉴台湾地区做法在立法中对小区停车位实行分类规制、完善我国不动产登记制度、加强行政监管等建议。对于《物权法》第74条的完善建议,主要是要明确“首先满足业主的需要”的条款，对“约定”条款要进一步完善；在《物权法》中明确地下停车位的归属，笔者从明确人防工程改造的地下停车位的归属与非人防工程性质的地下

6、停车位两方面提出建议；要借鉴台湾地区做法，在立法中对小区停车位分成法定停车位、增设停车位、公共事业停车位三类,实行分类规制；在完善我国不动产登记制度方面，笔者建议尽快制定统一详尽的不动产统一登记法；本文认为，应加强对只售不租行为的行政监管，以立法手段保证修建足够的停车位以及应为业主所知的信息的公开披露。在结论部分，笔者对全文进行了归纳与总结，指出停车位归属问题是我国市场经济发展中必然要遇到和要解决的问题，只要我们充分重视研究理论，重视研究住宅区停车位的现实状况，适应现实要求，立法及时明确，合理借鉴国外经验，我国停车位归属问题一定能

7、够得到圆满的解决。希望以此文对我国小区停车位归属的相关立法与实践起到些微的促进作用。关键词：住宅区，停车位，物权法VABSTRACTInrecentyears,rapidgrowthofprivatecarownership,andresidentialparkingspacesaroundthevestontheconflicts,disputesalsoincrease,"PropertyLaw"willbepromulgatedandimplemented,thepublichighhopesforit,hopingthat

8、itcanaddresstheresidentialareasparkingconflictsarisingfromownership,butinthe"PropertyLaw"aftertheimplementationofresidential