商品房住宅区停车位产权归属探讨

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1、同等学力申请硕士学位论文商品房住宅区停车位产权归属探讨导师：张耕教授作者：万兵中国·重庆二00七年九月内容摘要随着我国经济的快速发展，家庭汽车逐渐普及并成为居民不可或缺的代步工具。但由于规划的滞后，停车难问题的不断涌现，商品房住宅区车位的产权归属就成为社会关注的热点问题。但一直以来我国法律都缺乏对商品房住宅区车位产权归属的明确规定，仅有一些行政规章或地方规章作了粗略规定。随着高层建筑、汽车的增多，土地的逐渐减少，有关商品房住宅区车位的产权冲突将会越来越尖锐。《物权法》中有关商品房住宅区车位的规定也不尽合理，可操

2、作性差。这需要学者们继续研究，为其实施细则的拟定提供理论依据。本文正是在这一背景下写作的，希望能理清商品房住宅区车位产权归属的一些问题，为立法及解决实践中的问题提供借鉴。本文先通过理论和实证两方面的考察，阐明了商品房住宅区车位产权归属问题研究的必要性;然后比较研究了有关国家的立法例;随后从理论上分析比较我国关于商品房住宅区车位产权归属的各种观点，得出空间权论才是最合理、可行的。并根据空间权论对商品房住宅区各种类型的车位产权归属进行确认;最后对《物权法》相关规定进行了评析，归纳了实践中的问题并提出了实施建议。全文

3、共五部分，三万余字。综合采用了比较分析法、价值分析法、例证法等多种研究方法对商品房住宅区停车位产权归属进行探讨。第一部分是商品房住宅区车位产权归属研究的必要性探讨。通过理论和实证的考察发现，实务的需要、理论研究和系统研究的缺失，使商品房住宅区车位产权归属问题的研究极为必要。第二部分是对有关国家和地区住宅小区车位产权归属的立法例及学说的介绍，介绍了法国及德国、日本、美国、我国台湾地区的立法例及其主流学说。希望能对我国的立法有所借鉴，特别是在立法的价值取向方面。第三部分是本文的重点，从理论上比较分析了我国关于商品房

4、住宅区车位产权归属的主流观点，认为空间权论综合了前几种观点的优点且不与现行法律规定相冲突，在《物权法》上也能找到其立法依据。又从理论上解决了前几种观点无法解释的进入权的依据问题、地下停车场出口占用地面土地使用权问题及依基地权论无法处理的不在地表，而在地表之空中或地表之下若干深度构筑建筑物的问题，所以应予以遵从。第四部分是第三部分分析结论的展开和运用，即依据建筑物区分所有权下的空间权论对商品房住宅区地面停车位、顶楼天台停车位、架空层停车位及地下室停车位的产权归属进行确认。第五部分是对《物权法》相关条款的评析，实践

5、问题的归纳和实施的建议，以期对其实施细则的拟定有所助益，增强可操作性。本文的主要结论有:空间权论是确定商品房住宅区停车位产权归属最合理、最适宜的理论。依据该理论，商品房住宅区路面停车位及顶楼天台停车位是共有权的客体，其产权归属于全体区分所有权人;商品房住宅区架空层停车位若依规划所建并计入建筑总面积，应作为专有部分，产权归开发商所有，否则应归属全体区分所有权人。地下室停车位（含人防工程）若有相应的土地使用权面积可以成为专有权的客体，为投资人开发商所有;否则依附在区分所有权人的土地之上，为全体区分所有权人共有。对于

6、属开发商投资于业主拥有使用权的土地之上而为区分所有权人共有的停车位，业主应给予开发商建筑成本的补偿。AbstractsWiththerapiddevelopmentoftheeconomyinChina,familycarshavebecomeincreasinglypopularasoneoftheindispensablemeansoftransportforresidents.However,asplanninglagsbehind,therehavebeencontinuoustroublesincar

7、parking.Titlestopropertieshavebecomeoneofthemostcriticalissuesarousinggreatconcernsandinterestsbythepublic.Eversince,however,inthelawsofChina,thereislackofexpressregulationsontitlestopropertiesofcarparksincommercialresidentialquarters,buttherearesomeroughpro

8、visionsasspecifiedinsomeadministrativeregulationsorlocalrules.Ashigh-risebuildingsandautomobilesincreaseandlandgraduallydecreases,conflictsconcerningtitlesofcarparksincommercialresidentialquarte