2019年度中国房地产行业信用风险展望

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1、2019年中国房地产行业信用风险展望主要观点2018年以来，房地产开发投资超预期高位增长，土地购置费和新开工面积高增长成重要支撑因素，下半年，土地出让条件严苛叠加资金紧张，房企拿地消极，土地流拍增多，土地购置拉动投资作用减弱，但在施工面积回暖下，建安将支撑投资；房企加快推盘回笼现金但市场观望情绪明显，房地产销售额和销售面积增速达历史低位，库存去化周期探底回升；三四线城市在棚改货币化收紧和购买力透支下需求萎缩，一二线基本面向好但支撑力度有限，预计销售延续调整；资金端受货币政策宽松影响，房企资金面边际改善，压力依旧较大。2018年，行业政策延续“房住不炒”总基调，年底部分城市调控

2、出现小幅松动，但总体仍然未放松；在中美贸易摩擦、宏观经济和房地产市场下行压力下，政策更趋向因城施策，结构微调，预计2019年一二线城市调控政策可能进一步松动，尤其是二线城市可能会率先松动，但在维持调控、平稳发展的基调下松动的空间有限；三四线城市则将持续受到棚改货币化支持力度回落的政策压力。竞争格局方面，业务继续向有竞争优势的大型房企集中，同时行业融资集中度逐步提升，资金偏向于财务稳健型、高评级优质房企。在融资紧缩、销售增速下滑背景下，房企稳定现金流尤为重要，销售速度放缓房企为加快资金回笼需对在建项目持续资金投入，同时在行业债券集中在2019年到期双重压力下，高杠杆、扩张激进、

3、盈利能力差及短期债务高的房企面临资金链风险，其违约风险加大；大型优质房企在土储规模、融资渠道、资金成本等方面具有优势，其信用将保持稳定。一、行业整体运行状况开发投资方面：2018年1~10月房地产开发投资增速高位回落，韧性依旧；一线城市投资增速有所回升，二线城市投资增速波动下行，三线城市投资增速上升至高位后快速下降；房地产开发投资受土地购置费用增长维持高位，随着土地购置费增速下滑，预计2019年房地产开发投资增速面临下行压力从近年房地产行业发展趋势来看，国家对房地产行业实施了持续的调控，导致行业景气度出现明显波动，2015年，全国房地产开发投资95,978.85亿元，同比增长

4、1.00%，增速较上年下滑9.50个百分点，为近五年来的最低点。2016年，在各项去库存政策的刺激之下，房地产市场明显回暖，全年房地产开发投资102,580.61亿元，同比增长6.90%，增速较上年上升5.9个百分点；2017年全国房地产开发投资109,799亿元，同比增长7.04%，增速较上年同期上升0.16个百分点，整体投资热情仍旧较高，主要系房地产企业拿地较多所致。2018年1~11月，全国房地产开发投资110,083.00亿元，同比增长9.70%，增速与前10月持平，但较前9月回落0.2个百分点，在土地购置费和新开工持续高增长下继续维持在高位。受房企融资渠道缩紧、土地

5、市场转冷及销售增速回落的共同影响，预计2019年投资增速仍存一定下行压力。图1房地产开发投资同比变化情况（单位：亿元、%）资料来源：Wind资讯，联合评级整理分城市来看，根据40个大中城市1的月度指标显示，2015年，一线城市与三线城市投资增速分化严重。自2016年开始，一二三线城市投资增速开始趋同，但2017年3月调控政策再次升级以来，一线城市受限制政策从严等因素影响，投资增速波动下滑，二线城市投资增速缓慢上升，保持较高的景气度，三线城市房地产开发投资增速在2017年初达到高位后波动下行。自2018年起，一二三线城市投资增速趋势分化严重；2018年1~11月，一线城市房地产

6、累计开发投资增速为7.52%，从4月份以来增速持续回升，主要系土地购置费和建安工程投资增速回升；二线城市投资增速为4.50%，受土地市场降温，较前期略有下降；三线城市房地产开发投资增速在2017年末开始增长，于2018年3月达到近三年内最高峰后迅速回落，受7月棚改货币化收紧影响，2018年1~11月，三线城市房地产累计开发投资增速为8.30%，较上半年回落5.21个百分点。图2房地产开发投资分城市同比变化情况（单位：%）资料来源：Wind资讯，联合评级整理140个城市按一二三线划分如下：一线城市：北京、上海、广州、深圳；二线城市：天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安

7、、大连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州、石家庄；三线城市：无锡、贵阳、昆明、南宁、北海、海口、三亚、呼和浩特、兰州、温州、西宁、银川、乌鲁木齐。房地产开发投资由建筑工程投资（占比55%~65%）、安装工程投资（占比约8%）、设备工器具购置投资（占比约2%）和以土地购置费用为主的其他费用（占比约25%~35%）构成，以建筑工程投资和其他费用为主。从各项构成对房地产投资的边际贡献率来看，2015~2017年建筑工程投资增速较为平稳，增速在5%~7%之间；201