含谷别墅房地产项目策划方案

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1、•、现状分析1、重庆市别墅现状分析li前重庆已动工及准备立项的别墅项H不下二十家（色括预计明后年动工项H）。而现有的存量别墅楼盘已不下十家，如锦绣山庄、龙湖花园、黄金堡、金果园、新东福、榕湖国际花园、加拿人花园、翠湖山庄、玫瑰山庄、全兴别墅等等。事实上，这些在别墅开发的第一轮热潮中挺身而出的项真止成功者并不多，更多的开发商为此是尝尽苦头。但是，今年的开发商们不约而同地掀起别墅“大跃进”的热潮?？200亩的水天花园连排别墅第二期即将推出；85市的帝景名苑已经闪亮开盘；360亩的肖河香榭正式破土动工；250亩的龙湖香樟林别墅、100多市的华立?天地豪园、香格里拉别墅都

2、在今秋开盘亮和。此外，新东福、南方?上格林、渝海乡水湾、海棠晓刀、佳华吐纪、芳草地等都□经或将要启动白C楼盘的部分别墅项口。同时，为别墅而圈地的运动也此起彼伏：银星集团已在铁山坪圈地1000多亩、新原兴在渝北圈地700亩，均瞄准别墅开发。2、含谷別墅现状分析如今，距陈家坪仅11公里，号称“都市后花园”，并将“建设成巫庆高级住宅区”纳入区域发展目标的含谷已成为我市少见的别墅楼盘密集地区。继全兴别墅Z后，香格里拉别墅、北欧别墅、海兰云天等别墅楼盘相继落户含谷，在各自定位的市场范围内崭露头角。并且在品质和价位上的选择面较人，最低的价位在1500元/平方米，最高在5000

3、元/平方米；有几乎没冇任何配套设施靠低价位销售的别墅，也有靠白然风景优美作卖点的别墅，竞争是激烈的，同时也存在了机会。二、案优劣势分析1、优势分析1含谷是目前重庆公认的别墅区；1几个别墅盘先行预热该区域：1今年是全国的别墅年；1政策支持，九龙坡政府将把含谷打造为重庆“后花园”。2、劣势分析1重庆别樂人气候不好；重庆别墅的空置率占64%,特别是市区别墅项目。能支撐重庆别墅的消费群体并不乐观。许多有钱人更乐意在成都购买第二居所。1没冇H然的风景作有力的支撐点；别墅是不可复制性的，通看全国的别墅，基本上占有大量的稀缺资源，除土地外，还有风景、天然水域等特征。1交通不发达

4、；除了从九龙坡到含谷和对近点外，其它区域到此地路程都比较远。对有车一族來说，虽然距离不是问题，但高速公路的费用太高，增加了成本。1缺少有力的卖点；从本案日前來看，没有任何可以吸引人气的地方。1竞争激烈；A、谷周边的的别墅项目有贵的，也有便宜的，将分散人气，除了现有的几个楼盘外在附近还有将要开发的别墅。B、在重庆的另外一些市郊（如两路镇、南山等），有着良好自然条件的地段也冇发展商盯着别墅市场这块蛋糕。C、已形成气候的别墅群（如龙湖、水天花园等）。1该地段喰哗；白市驿的教学机场太喧哗，主要原因是飞机都是低空飞行。1开发体量过人；别墅的灵魂身份与阶层的象征。是少数人才能

5、享受的，有钱人买别墅的心态除了张扬自己的个性外就是希望私密性更好。试想住在一个有500套的别墅区里，给人的感觉就与住在小区里没有区别了。3、综合分析从以上所述可以看出：本案的劣势远远多过优势，而在该地乂只能做别墅才有出路，所谓“成也别墅败也别墅”，所以本案要走出此局必须在定位、推出方式、形态、卖点上与众不同，更要注重目标客户的消费心态，扬长避短才可行。三、定位建议精英型别塞走小档别墅价位，高档别墅的品质路线理由：1、重庆购买高价位別舉的消费群体力度小；2、除了针对金字塔尖的消费群，别墅也可以有中档概念。所谓粘英就是中国新一代经济的弄潮儿，他们大多受过良好教育，有高

6、品质的需求和超前的消费意识，他们将是高尚住宅最有潜力的群体；3、重庆住宅小区中，跃层一•般都是先被抢光，其优点是视野开阔、有花园相送，缺点是要和别人-起去挤电梯，还要担心电梯会否坏。既然这种所谓的“空中别堂'非常冇市场，为何不做售价在莫范围内的“地上别墅”呢？4、重庆是个贫富差距很大的城市，冇不少开发商、股份制企业负责人、银行负责人等，这个层面的人不是买不起房子，而是买不到好房子；5、任何人都希望花最少的钱，得到最大的亨受；6、本案的自身条件无法支撑高价位的别墅；7、价位低便有增值的空间；8、吸引城市里的新贵。操作方式：1、把体量减少一部分；高密度是做不出好别墅，

7、500套别墅只能走低档路线，会形成几不像的格局，户数太多就缺少荣耀感，最终会导致失去有效客户2、本案分阶段推出;本案的风险较大，为了避免过大的风险，提高机会成本，应该分期推岀项目，同时也町以吊吊客户的胃口。越不容易得的东西才是好东西。3、先修建一个功能齐全、游戏性、娱乐性强的超级会所；4、利用配套做文章（关键点，见“卖点建议"）；5、配套先利用起來（这是最关键的一点，详见“营销建议”）；四、卖点建议1感受生命、享受运动；理由：1、对于房地产来说，独特的居住个性风格及特点就是文化品位，任何民族都有其特有的文化存在方式，包括信仰、习惯及其耕神等等，如广东的“碧桂园”的

8、成功就是用