浅谈房地产价格规制研究

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1、浅谈房地产价格规制研究　　摘要：近些年来，我?大部分城市的房价都在持续走高，房地产市场的投机活动猖獗。对于房地产市场来说，房地产价格需要政府给予适当的规制。本文主要从房地产价格的概念，分析了近几年我?房地产价格上涨过快的主要原因，探讨如何进一步完善政府规制房地产价格的相关政策，目的使房地产价格回归到合理水平，满足人民群众对住房的基本需求。　　关键词：房地产房地产价格价格规制　　一、房地产价格规制的概念　　（一）房地产价格的概念　　我国房地产市场的商品主要是以城镇商品房为主，房地产的价格也主要表现为通过市场机制形成的商品房的价格

2、，因此房地产的价格也被称为"商品房价格"，简称"房价"。　　（二）我国房地产价格的基本构成要素　　房地产价格（主要指买卖价格）主要是由九项因素构成的：土地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、利息和利润。　　（1）土地取得费用因房地产开发土地取得方式的不同，可以有多种形式。以土地使用权出让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地使用权出让金；以土地使用权转让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地转让费。7　　（2）前期工程费指房地产开发商委托设计、监理、审计等专业机构进行工作所需的费用和施工前期所必

3、须要进行的各项手续性工作所需花费的费用。　　（3）配套费是为房地产开发进行城市基础设施和公建设施配套而必须投入的费用。　　（4）建筑安装工程费是为进行建筑安装工程而必须向建筑承包商支付的费用，它包括直接工程费、间接费、计划利润和税金。　　（5）管理费指导房地产开发公司的办公费和人员工资福利费等在某一个项目上的分摊。　　（6）销售费指为了进行房地产销售而必然发生的广告宣传费、销售代理费、办公费等。　　（7）利息通常是指房地产开发项目贷款利息。　　（8）税金主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加和其他相关税等。　　（9）利润是房

4、地产开发投资应获得的回报。它是房地产开发企业的销售收入扣除开发经营成本以后的余额。　　二、我国房地产价格规制的历程7　　改革开放之后，实施城镇住房体制改革同时，逐步形成了房地产价格政府规制的法律基本框架。1983年国务院发布《城市私有房屋管理条例》明确了房地产交易价格的形成机制。1994年《城市房地产交易价格管理暂行办法》提出新的房地产价格管理原则，对交易价格实行直接管理和间接管理相结合的原则，以市场为主导的房地产定价机制。2003年《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确地方政府稳定房地产价格的行政问责制。2010年1月

5、《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》首次规定了省级人民政府对房价的稳定负责；2010年1月《国十条》从保障性住房和普通住房的增加，通过信贷政策房地产税收政策的实施来调节需求达到稳定房价的作用。2012年《商品房销售明码标价规定》要求房地产价格要严格明码标价并执行"一房一价"政策，7月国务院常务会议，落实问责制，完善价格规制政策，同时继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。　　三、我国房地产价格持续上涨的原因　　（一）开发成本因素　　地方政府的城市建设资金主要来源于房地产行业带动的土地拍卖。土地价格成本占房地产总

6、建设成本的20%，土地价格的上涨直接导致房地产建设成本的上升，房地产价格自然而然就会水涨船高。　　（二）市场需求旺盛　　城市人口数量和规模不断增长；人们对住房的质量要求高，改善型住房需求增长；城镇化进程加速，旧城改造带来的需求，这些都增加了对房地产的需求。　　（三）资本市场的因素　　资本市场不发达，投资工具稀缺是造成房地产市场资金过热的重要原因之一，国内银行信贷的迅速扩张，增加了房地产开发与投资机会，人民币升值，导致外资大量涌入，进一步扩张了房地产市场。　　（四）房地产市场体系不够健全7　　短期投机行为盛行，如消费者"买涨不买

7、跌"、"温州炒房团"等；房地产要素市场发展不协调，房地产要素市场包括土地市场、金融市场和原材料市场等，受固定资产投资规模的影响，成本上涨的压力增大。　　四、我国房地产价格规制中存在的主要问题　　我国房地产政府规制工作起点低、起步晚，不管是政府规制的理论基础还是实际操作经验都无法满足实际发展的需要。我国房地产价格政府规制存在以下几个方面的问题：　　（一）政府规制的目标不明确　　我国历次的房地产价格规制都是围绕"促进房地产市场平稳发展"这个主要目标进行的，直到2010年国家颁布通《通知》强调当前时期的房地产价格规制的目标是"遏制房

8、地产价格过快上涨"即"稳房价"。　　（二）政府规制政策执行不力　　房地产的供求关系，地理位置和消费者的购买热情都会对房地产的价格造成影响，自1998年取消福利分房后，住房要通过市场，房价不断升高。2004年我国房地产市场价格增长率达到百分之十七点八。　　（三）政府规制监管不到