集体建设用地使用权流转的现状、问题与对策【文献综述】

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1、毕业论文文献综述公共事业管理集体建设用地使用权流转的现状、问题与对策农村集体建设用地使用权流转问题一直以來都是比较敏感和复杂的话题，引起了社会各界的广泛争议。随着我国社会主义市场经济的快速发展和城市化进程的逐步加快，农村集体建设用地的商品属性tl益显现，虽然法律严格限制集体建设用地使用权的流转，但在全国各地，农村集体建设用地隐形流转现象逐步扩大，集体建设用地自发进入土地市场隐形流转却已成为一种普遍现象，屮央也支持各地方进行流转试点，浙江湖州试点，安徽芜湖试点，广东试点都取得了一定的成效，法律上关于农村集体建设用地使用权流转有一定程度的

2、放松，但是到至今没有一个明确的规定，集体建设用地能否流转、如何流转、流转中如何规范市场，如何保障农民权益都是悬而未决的问题。法律制度的欠缺，导致了诸如失地农民问题、农村集体建设用地使用权隐性交易所引发的损害农民权益等问题。关于对集体建设用地使用权流转的现状、问题与对策的研究，学术界的研究和观点的主要体现在专著和论文中，经过对图书管和数据库资料的收集及口己的思考，现将收集整理的资料做总结和论述如下：一、国外研究现状由于土地制度的差异，国外大部分土地都是实行私有制的，提地可以直接进入市场交易，所以国外专家学者很少使用“土地流转”这个词汇，

3、他们研究的内容和对象主要I韦I绕土地市场，土地交易而展开，比如土地买卖、租赁、抵押等等。也就是说，国外关于土地流转的研究，主耍将研究的焦点和重心放在土地的流通机制以及土地资源的使用效率上，而不是土地的权属。（一）产权方面最早对土地流转进行系统、深入研究的经济学家是马克思，他在《资本论》中提出了土地所有、占有和利用三个概念。并指出土地是一种特殊的商品，可以被当作商品来进行交易。）1960年，科斯在《社会成本问题》一文，提出了通过使产权明晰和允许交易的手段，市场的作用就是提供了一种机制，确保这些权利流向价值最高的用途领域，实现资源的最优配

4、置。2（二）地租方面地租理论是乂一个对土地制度改革有深远意义的科学理论，它由英国古典政治经济学的创始人配第最早提出，他在著作《税赋论》屮第一次提出级差地租的概念，并在此基础上确定了土地价格。

5、马克思：《资本论（第3卷）》,人民出版社,1975年版。2科斯：《社会成木问题，财产权利与制度变迁》，上海三联书店，1991年版。3亚当•斯密最先系统地研究了地租，他认为：“作为使用土地的代价的地租，白然是租地人按照土地实际情况所支付的最高价格。”"真正的地租理论的创始人是英国的农业经济学家安德森他认为“不是地租决定土地产品的价格，而是土地产品价

6、格决定地租，虽然土地产品的价格在地租最低的国家往往最高”。'大卫•李嘉图用劳动价值论的原理研究地租问题，建立了比较完备的地租理论。°马克思在批判前人的基础上对级差地租理论加以完善。创立了绝对地租理论。(三)土地交易方面DouglasC.MaiIlan(2000)从经济学的角度分析土地市场，认为土地可以在公开市场上进行自由交易。但是在交易过程中可能会发生市场失效，造成土地利用的动荡，因此政府应干预市场以弥补市场缺陷。7KlausDelninger(2005)对土地租赁市场的进行了系统地研究，结果表明，以市场为基础的土地流转方式比行政调配

7、的方式能够更好的实现土地利用的效率。*二、国内研究现状二十世纪八十年代以来集体建设用地使用权流转问题一直是国内各界研究的焦点问题。许多学者和专家都从不同的角度研究了集体建设用地使用流转及其相关问题。综观理论界对集体建设用地流转的研究，主要是集中在集体建设用地流转内涵和必要性研究，我国集体建设用地流转现状及存在问题，完善我国集体建设用地流转的对策等儿个方面。(一)集体建设用地流转内涵和原因及其必要性研究李延荣(2006)对土地流转中的首次流转和再次流转的含义做了深刻的剖析，并指出“从严格意义上讲，土地使用权流转是指集体所有的建设用地使用

8、权在土地使用者之间的转移，不应包括发生在土地使用者与土地所有者之问的土地使用权“首次流转”。更不应该将流转的客体扩大到农用地。”9黄姗(2010)通过对集体土地所有权和使用权的关系的研究，认为集体建设用地使用权是在农民集体土地所有权的基础上派生出的一种用益物权。10张建仁(2007)通过分析1995年到2005年城市建设累计征地的数量的增长情况和全国的城市化进程，指出城市化的快速发展，形成了巨大的土地需求拉力，促成了农村集体建设用地流转的动%英)威廉•配第：《税赋论》，马妍译，中国社会科学出版社，2010年版。4(英)亚当•斯密(Ad

9、ajnSmith,LL.D):《国民财富的性质和原因的研究》,郭大力、王亚南(译)，北京商务印书馆,2005年版。5高鸿业：《西方经济学(第三版)》，中国人民大学出版社，2007年版。%英)大卫.李嘉图：《政治经济学及赋