2012年物业管理师考试制度与政策之美国物业管理

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1、2012年物业管理师考试制度与政策之美国物业管理美国的物业管理已有70年左右的历史，其发展已日臻成熟。美国物业管理的法规制度比较系统，组织机构稳定，从业人员数量可观、素质较高。这与美国房地产业在整个国民经济中所占的重要地位是分不开的，美国房地产业总值约占国民生产总值的10%～15%，全国三分之二的有形资产是房地产，其中土地占30.2%，房产约占50%，房地产投资占美国私人投资的一半以上，其中绝大部分是住宅投资。全国约有100万人从事与房地产业有关的工作，包括物业管理工作。一、物业管理从业人员资格及其培训(一)物业经理的职位层次美国物业经理职位分为三个层次：物业管理的最

2、高层次为资产经理(Assetmanager)，主要负责地区物业发展战略规划，进行市场调研，确定物业的投资方式。其次是物业经理(Propertymanager)，该职位属于中间层次，其主要职责是负责联系相关代理商，拟订物业财务报表，做广告、物业招租等。最低层次是楼宇经理(site/buildingmanager)，其职能相当于酒店里的住店经理，负责楼宇的日常管理工作，但一般不与小业主或租户发生联系。目前美国物业管理经理三个层次的界限逐渐定成两个层次，即资产经理与物业经理逐渐合二为一，而物业经理的一部分职能，也逐渐转由楼宇经理负责。(二)物业管理从业人员资格认定与培训美国

3、物业管理从业人员资格认定，主要由全美物业管理协会(IREM)进行。目前，美国有三种资质的认定：注册物业管理经理(CertifiedPropertyManager，简称为CPM)。主要是指管理大型居住、商业、零售或工业物业或者综合物业，并且对管理的物业成效负责的管理者。合格楼宇经理(AccreditedResidentialManager，简称为ARM)。主要是指管理一些住宅物业，如受政府补助的中低收入者居住的公寓、私房业主的活动或共管协会(相当于中国的业主委员会)、独立家庭住宅或活动住宅庭院，并且主要负责场所管理的管理者。合格管理公司(AccreditedManage

4、rOrganization，简称为AMO)。主要是指房地产管理公司，或是房地产公司中的物业管理部门。1．如何成为一名注册物业管理经理(CPM)(1)申请成为物业管理师资料：http://edu.21cn.com/kcnet610/物业管理师培训http://www.thea.cn/kcnet610/CPM候选人。CPM是美国高资格物业管理专业人士的重要标志。这一职衔是IREM授予房地产管理领域中的杰出人物。要想成为一位CPM者，先要成为一名CPM候选人。CPM的候选人条件是：①提交一个CPM候选人申请，一般申请费用为几百美元，并不予退还；②有高中毕业证书并且已到了法定

5、年龄；③申请时正在从事物业管理行业，并且至少有12个月的合格的物业管理经历；④持有物业管理许可并提交复印件，没有许可的要提交未被要求持有的原因；⑤同意物业经理职业道德规程；⑥取得当地IREM分会的同意。一旦被批准成为CPM候选人，可以在最短一年和最长十年达到所有要求并被批准成为CPM成员。(2)CPM的注册。当从CPM候选人批准成为CPM正式成员后，还必须达到IREM的要求，成功地进行注册。IREM采取计算分数的方法来注册CPM。IREM要求成为CPM总共需要260分。其中，160分为规定分和100分为可选分，并还应满足其他要求。以下是IREM为取得CPM的候选人提供

6、必须通过或拥有的取得CPM分值的八个方面：第一，经过IREM物业管理课程培训(可取得30规定分，等于100可选分)。所有CPM候选人可根据自身的特定教育需求来确定自己的培训路径。每个候选人至少需要30分的IREM课程分数，以及附加分来完成此项要求。主要课程有物业维护、运营与管理、物业经理的人力资源开发战略、多家庭物业的营销与出租战略、物业经理应了解的财务计算与金融战略、房地资产的金融与估价战略、测评房地资产的性能、房地资产决策中投资标准应用、撰写与使用物业管理计划等。第二，取得CPM证书考试合格(30规定分)。所有候选人应通过一项证书考试，以便获得完整的CPM职衔。考

7、试的内容为实践经历和课程培训的知识。第三，撰写一份物业管理计划论文(20规定分)。撰写人需要准备一份管理计划论文，使IREM能够认识候选人从IREM所学到的管理知识以及候选人自己的专业经历。候选人依据IREM的详细指南自选真实物业撰写计划。第四，道德考评(20规定分)。作为候选人，且后来成为CPM成员，需要承诺赞成CPM的职业道德。另外，还需要参加与通过IREM的道德课程。第五，职业经历要求(60规定分，等于100可选分)。工作经历是CPM职衔整体构成所需要的部分。IREM要求，候选人合格的物业管理的每个月经历等于一个规定分，5年等于60规定分。第六