2012年物业管理师考试制度与政策之房屋维修养护管理

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1、2012年物业管理师考试制度与政策之房屋维修养护管理我国《物业管理条例》针对物业管理区域的房屋使用和维护规定了管理制度，而社会上还有许多没有实施物业管理或无法实施物业管理的房屋，这些房屋使用、维修管理也需要按照政策法规进行。为此，本节仅扼要介绍建设部制定并颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》和《城市危险房屋管理规定》，上述相关规定如与《条例》原则有冲突的，以《条例》为准，《条例》未作具体规范的，仍可适用上述相关规定。一、城市异产毗连房屋管理(一)异产毗连房屋的概念和房屋

2、使用规则异产毗连房屋，是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。异产毗连房屋的所有人按照所有权证规定的范围行使权利，并承担相应的义务。异产毗连房屋的所有人和使用人，使用和修缮房屋必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。所有人和使用人对共物业管理师资料：http://edu.21cn.com/kcnet610/物业管理师培训http://www.thea.cn/kcnet610/有、共用的门厅、阳台、

3、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应当共同合理使用并承担相应的义务。除异产毗连房屋所有人及使用人约定的情况外，任何一方不得多占、独占、损害其他所有人和使用人的利益。一方所有人或使用人超越权利范围，侵害他方权益的，应当停止侵害，并赔偿由此而造成的损失。经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的，异产毗连房屋的所有人必须按有关规定及时治理。一方所有人或使用人造成房屋危险的，应当及时排除危险，同时，其他所有人和使用人有权采取必要措施，防止危险的发生，造成损失的，由造成房屋危险的责任方应当负责赔偿。异产毗连房

4、屋所有人以外的人，如需使用异产毗连房屋共有部位时，应当取得各所有人一致同意，并签订书面协议。(二)异产毗连房屋的修缮规则异产毗连房屋的一方所有人，如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。因使用不当造成异产毗连房屋损坏的，由责任人负责修缮。异产毗连房屋的自然损坏，房屋所有人应当修缮，不得拖延或者拒绝。异产毗连房屋发生自然损坏或不可抗力造成的损坏，修缮费用依下列原则处理：1．共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。2．共有墙体

5、的修缮按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。3．楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。4．屋盖的修缮：(1)不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。(2)可上人屋盖，如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。5．楼梯及楼梯间的修缮：(1)各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担。(

6、2)为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。6．房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。7．房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等)的修缮，由所有人按份额比例分担。异产毗连房屋的所有人可组成房屋管理组织，也可委托其他组织，在当地房地产行政主管部门的指导下，负责房屋的使用、修缮等管理工作。二、城市危险房屋管理(一)危险房屋的概念与鉴定程序1．危险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，

7、不能保证居住和使用安全的房屋。2．市、县人民政府房地产行政主管部门应当设立房屋安全鉴定机构，负责房屋安全鉴定并统一使用“房屋安全鉴定专用章”。房屋所有人或使用人向当地鉴定机构提出鉴定申请时，必须持有证明其具备相关民事权利的合法证件。鉴定机构接到鉴定申请后，应当及时按下列程序进行鉴定：(1)受理申请；(2)初始调查，摸清房屋的历史和现状；(3)现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况；(4)检测验算，整理技术资料；(5)全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议；(6)签发鉴定文书。鉴定机构鉴定房屋为危险

8、房屋的，分为四种情况进行处理：(1)观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。(2)处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。(3)停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。(4)整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。鉴定机构进行安全鉴定必须有两名以上鉴定人员参加。对特殊复杂的鉴定项目，鉴定机构可以聘请相关专业人员或邀请有关部