去库存背景下完善房地产价格监管机制的探索

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1、“去库存”背景下完善房地产价格监管机制的探索蔡阳、李保国摘要：本文首先根据价格形成理论分析房地产价格的形成和特点，界定房地产价格监管及价格监管机制的含义。然后，针对房地产市场价格目前存在的问题，在“去库存”的背景提出了完善房地产价格监管机制的建议。关键词：去库存房地产价格监管1、引言2015年11月10日习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。会议中，习近平强调要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。同时，12月20日至21日在北京举行的中央城市工作会议也指出，2016年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存，鼓励房地产开发企业顺

2、应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。国务院总理李克强在党校讲话时也谈到房地产库存问题。李克强表示，CPI（居民消费价格指数）连续48个月下降，企业投资意愿不强。前三季度企业投资增长率为10.3%，与以往相比连续14个月下行；企业新开工项目仅增2.9%，房地产去库存问题没有解决。按照国家统计局数据，截至2015年9月末，商品房待售面积66510万平方米，比8月末增加186万平方米。其中，住宅待售面积42474万平方米，加上仍在施工但已经开始销售的“期房”远超过6亿多平方米。2014年下半年以来，三四线城市的库存略有下滑，但仍处于历史高位，在库存压力降到合理程度

3、之前，这些地区的开发商没有动力购地与扩大再生产，于是导致房地产开发投资增速不断创近十几年新低。自2014年1月份以来，房地产开发投资增速已经连续20个月下滑。1-9月份，房地产投资增速名义增长2.6%。这种负面影响也传递到水泥、钢铁等几十个相关行业，从而拖累经济增长。房地产去库存，已成为国家十分关注的事情，列入2016年重点工作。2014年以来，房地产政策不断放松，中央银行从2015年以来已经连续5次降息，推动购房者入市。中央政府的政策导向和央行的金融刺激加速了全国各城市房地产去库存的步伐。2016年4月15日国家统计局公布最近数据显示，3月末，商品房待售面积7351

4、6万平方米，比2月末减少415万平方米。根据全国35个城市库存面积的走势看，也呈现了明显的下滑态势，部分城市的库存甚至步入了罕见的低位，去库存周期在3个月左右的水平，远远低于合理值12个月水平。一线城市和部分二线核心城市去库存目标基本实现，房地产行业去库存的工作似乎取得了阶段性的成果，但是结果却差强人意。“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”的政策本意是降低三四线城市大量的商品房库存。然而，今年前三个季度已过，三四线城市房地产库存量依然高企，一线城市和部分二线城市的房价却一路狂飙猛进，以至于国庆长假期间，北京、深圳、南京等全国19个核心城市重启了限购、限贷等房地产调

5、控政策。虽然限购令的出台对发展过热的房地产起到了一定的限制作用，但限购令作为政府临时性的行政手段，是基于需求侧的政策调控，在某种程度上违背了市场经济发展的规律，也限制了消费者的购买权。现阶段，地方政府与房地产商在一定程度上形成了利益共同体。在房地产市场中，房地产业信息极不对称，作为房屋供给方的房地产企业形成了区域性寡头垄断，控制了房地产价格的制定，在很大程度上影响了我国房地产业的健康发展，也影响了社会的和谐稳定。只有从供给侧出发，建立合理的房地产价格监管机制，才能保障房地产业的快速健康发展。2、房地产价格的形成和特点房地产价格是房地产价值货币形式的表现，是房地产在某些

6、权利状态下，在某一时点的价格。2.1、房地产价格的形成商品价格决定的理论主要有四种：价值决定论、供求决定论、效用决定论和收益决定论。劳动价值论认为价格是价值的货币表现形式，劳动是价值的唯一源泉。价值作为凝结在商品中的无差别人类劳动，其价值量取决于社会必要劳动时间。供求决定论认为，市场上的供求双方决定了商品的价格。效用决定论认为，商品给人们带来的效用决定了商品的价格，商品的效用越大，价格越高，商品的效用越小，商品价格越低。收益决定论认为，商品的价值存在于商品未来可以给商品所有者带来的收益(或者效用)。房地产虽然是一种具有特殊属性的商品，但也具有商品的共性，其价格形成原理

7、同其他商品价格形成的原理相同。土地供给量、建筑开发成本、房地产开发企业对未来市场预期、市场供求关系等多个因素共同决定了房地产的价格。房地产价格主要由成本和利润两部分构成。成本主要包括土地开发费用、房屋建造开发费用、各种配套及税费支出。利润是房地产商开发经营企业的投资利益，受成本、房地产企业的必要投资报酬率、同期银行存贷款利率、通货膨胀率、社会平均利润水平等因素的影响，包含生地开发环节的利润、房屋建设环节的利润、房屋销售环节的利润。住房生产成本中占比最大的是土地开发费用。由于土地资源的稀缺性，土地价格必然随着土地开发不断上涨。这使得很大程度上依赖土地的