解析时空模型的中国房价收入关系研究

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1、《中国经济问题》编辑标准格式基于时空模型的中国房价收入关系研究（空一行）刘丹，霍德明收稿日期（小五黑）2010-09-15（小五宋）基金项目（小五黑）中国博士后科学基金二等资助（20080440263），中国博士后科学基金特别资助（200902031）。（小五宋）作者简介（小五黑）刘丹，北京大学中国经济研究中心经济学博士后；霍德明，北京大学中国经济研究中心，教授，博士生导师。（小五宋）（空一行）北京大学（只需一级单位）（空一格，无需逗号）北京（空一格，无需逗号）100871（空一行）内容提要（五黑）：不同地区的房价受地区特定因素和社会普遍因素影响具有异质性和非独立性。本文同时考虑各城

2、市房价、收入的异质性和非独立性，对中国中东部地区25个主要城市进行房价与收入的面板时空模型的估计与检验，克服了传统方法在模型估计和单位根检验时没有考虑变量非独立性而产生的谬误。实证结果表明中国房价和居民可支配收入协整。通过因子载荷估计发现目前全国范围已出现泡沫迹象，杭州，宁波房价泡沫最严重。同时指出在衡量房地产市场是否存在泡沫时，房价收入比指标为非稳定序列，不是可靠的指标。关键词（五黑）：房价-收入关系；时空模型；协整一、引言房价，信贷与金融系统稳定一直是学术界和政策当局关注的课题，房价的波动直接影响信贷市场和货币市场，同时房屋价值影响居民的经济行为继而影响国民产出和就业，此次全球金

3、融危机的爆发又一次验证了房地产市场泡沫与金融危机之间的强关联性。房价泡沫是指房价明显高于基本因素支撑（如收入等因素）。那么，判断房价是否存在泡沫的关键在于：房价与居民可支配收入是否具有长期稳定的关系？房价是否偏离了这种长期稳定的关系？从经济学理论上看：房价与居民可支配收入具有长期稳定的关系。在实证研究方面，关于房价与收入是否具有协整关系的检验文献没有得出一致的结论。Meen(2002)和Gallin(2006)对美国数据进行分析没有发现协整关系；Malpezzi(1999)采用LLC检验方法对包含133个大城市的面板数据进行回归残差的面板单位根检验，发现具有协整关系，但是LLC方法没

4、有考虑残差之间的非独立性，会导致结果偏误。原因是不同地区的房价表现不同主要由两类因素导致：一是地区因素影响，不同地区由于收入水平不同，房价也会不同，同时由于土地稀缺程度、人口结构等不同，也会影响房价，这些地区因素影响导致不同地区房价具有异质性；二是受社会普遍因素（commonshocks）影响，诸如利率变动、一些不可观测因素如整个社会的技术进步、产业结构调整等对各地区都有影响，但对各地区影响又会不同。由于房价受共同因素影响，必然导致不同地区房价具有非独立性。HollyandPesaran(2008)同时考虑地区因素和共同因素，采用Pesaran(2006)的一般相关性影响估计（com

5、moncorrelatedeffects(CCE)estimator）方法对房价进行回归，并采用MoonandPerron(2004)和Pesaran(2007)的允许截面非独立的面板单位根检验方法进行协整关系检验，发现美国49个州在29年间房价与居民可支配收入存在协整关系。那么中国的房地产市场是否具备理论上的这种关系？中国房地产市场地域差异大，受政策影响强，同样具有异质性（地域、人口等特性因素）、截面非独立性（宏观调控政策，土地政策等的影响）。基于此，同时考虑异质性、序列相关性，考察中国房价与居民可支配收入的关系。本文采用相关研究的最新技术CCE估计方法，这种估计方法在异质性和截面

6、数据非独立情况下是具有统计上的一致性。对于协整检验中涉及的单位根检验，本文采用一种可以处理截面数据非独立性的方法。对于面板数据中每个个体的时间序列引入数据滞后值和差分的平均值来扩展标准的ADF回归。标准的面板单位根检验就是基于截面各序列的扩展的ADF统计值的简单平均（用CADF表示）Pesaran(2007)认为……。（注释部分：小五宋。注释为释义性注释，即对论著中某一特定内容的进一步解释或补充说明，采用每页重新编号的页下注）后续部分内容安排：第2部分讨论房价与收入的理论关系；第3部分介绍CCE估计方法和协整检验方法；第4部分对中国25个地区进行实证分析并得出相应结果；第5部分为结论

7、部分。二、房价公式房价定价公式有很多，其中租金贴现定价公式思路是把房地产的租金作为未来现金流来作为房地产定价（张金清2007），即利率和租金决定的房地产定价公式——租金贴现定价公式：(1)：房价，：第j年的租金，：租金贴现率，：房屋可使用年限，：表示房屋已经使用了k年。租金是居民可支配收入的一部分，即，：居民可支配收入。则：(2)[表格体例]表1：1995—2000年工商银行资产负债情况单位：亿元（五黑）时间1995199619971998总资产净资产总负