中国城镇房价收入比时空演变的多尺度分析_刘海猛

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1、DOI:10.13249/j.cnki.sgs.2015.10.009第35卷第10期地理科学Vol.35No.102015年10月SCIENTIAGEOGRAPHICASINICAOct.,2015中国城镇房价收入比时空演变的多尺度分析1,2331,23刘海猛，石培基，潘竟虎，曹智，谢作轮(1.中国科学院地理科学与资源研究所/中国科学院区域可持续发展分析与模拟重点实验室，北京100101；2.中国科学院大学，北京100049；3.西北师范大学地理与环境科学学院，甘肃兰州730070）摘要：从全国、省级、市级多个尺度，运用空间自相关和变异系数等方法对中国1999~2012年城镇房价收入比的时空

2、演变特征和分异规律进行了系统分析。结果表明：①中国城镇房价收入比的时空格局演变特征表现出明显的空间尺度效应，国家尺度呈波动上升趋势，省级尺度先上升后分异，大中城市不断升高，且在2007~2011年省、市级尺度下存在较显著的空间自相关，表明近年来中国房地产市场的空间邻近联动性明显增强；②房价收入弹性分析表明2003~2012年全国大约70%的大中城市居民的收入涨幅赶不上房价涨幅，部分城市泡沫存在的可能性较大，居民住房支付能力不断下降；③全国和东部地区省份间的空间差异2003年之前为缩小趋势，之后逐渐增大，中西部省份间差异较小且基本处于缩小态势，市级房价收入比的差异要明显高于省级尺度的差异且呈上升

3、趋势，空间差异的变化存在尺度效应和分区效应。关键词：房价收入比（PIR）；住房问题；时空演变；尺度效应；中国中图分类号：K901.2；F293.3文献标识码：A文章编号：1000-0690（2015）10-1280-08住房是人类生存与发展的基本需求，是最重目前，国内外学者从指标内涵、计算方法、政策要的民生问题之一。中国自1998年取消福利分解释以及与经济发展、社会贫困等方面的关系出[7~12]房，实行住房完全商品化，房地产业高速发展，特发，对房价收入比作了大量理论和实证研究。别是2003年以来中国经济步入起飞阶段，各地的但这些研究主要集中于城市与房地产经济学领商品房价格进入上涨快车道，“蚁族

4、”、“蜗居”等现域，从宏观或微观层面，重点探讨若干区域房价收象相继出现，住房问题日益突出，引发政府、企业、入比的时间维特征及其反映出的居民住房支付能[1,2]学者和普通民众的强烈关注。房价收入比是研力，较少涉及对空间和尺度的考量。而土地以及究住房问题的常用指标：从社会视角，它是居民住房屋的不动产性质决定了住房市场是一个典型的房支付能力的度量器，是个简单且实用的衡量家区域市场，由于不同区域和城市间社会经济发展庭住房购买力和承受力的指标，隐含了必须将居水平、土地和相关资源的约束、房地产周期、宏观民的购房消费占家庭年收入的比例控制在一定范政策、文化价值观念等存在较大差异，房价以及房围内的思想；从经济

5、视角，房价收入比是房地产泡价收入比也存在很大的区域差异，空间上表现出异[13,14]沫的指示器，当房价收入比持续上升时，表明商品质性和非独立性。针对该特征，发挥地理学的房价格的涨幅超过了居民实际支付能力的涨幅，学科优势，可以弥补其他学科对该问题研究缺少空该值越大，表明房地产市场中投机需求的程度越间维的不足。鉴于此，本文在当前相关研究基础[3]高，房地产生成泡沫的可能性越大；从人文关怀上，进一步梳理房价收入比的科学内涵，并尝试加视角，收入和住房状况是影响全球居民幸福感的入地理学空间维视角，分别从国家、省级、市级3个[4~6]重要因素，因此房价收入比还是衡量居民幸福尺度展开研究，探索中国城镇房价收

6、入比的时空演感和生活质量的重要指标。变特征、分异规律和尺度效应，以期为中国住房问收稿日期：2014-06-09；修订日期：2014-10-10基金项目：国家自然科学基金项目(41271133、41361040)资助。作者简介：刘海猛(1989-),男,山东淄博人,博士研究生,主要从事城市与区域规划方向的研究。E-mail:haimengliu@163.com通讯作者：石培基,教授。E-mail:xbsdspj@163.com10期刘海猛等：中国城镇房价收入比时空演变的多尺度分析1281题的研究提供新的分析视角，为中国房地产市场式中，PIR为房价收入比，HP为每套住宅商品房销宏观调控提供区域性的

7、政策导向和理论依据。售价格，是住宅商品房单位面积平均销售价格（AP）、城镇人均住房建筑面积（AS）与家庭人口数1研究数据和方法（N）的乘积；HI为家庭平均年收入，是城镇居民人1.1数据说明均可支配收入（AI）与家庭人口数（N）的乘积。本研究采用了多时空尺度的分析框架。空间2）空间自相关分析尺度，从宏观到微观，分为国家、省级和市级3个层空间自相关是指事物分布不同于空间位置某次：国家尺度主要为把握中国