金阳易诚国际营销策划提桉报告

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1、豪布斯卡（HOPSCA）金阳·易城国际营销策划提案报告第一部分我们面临的营销环境一、区域环境研究（一）区域经济研究1、人口特征2005年末，沙坪坝区常住人口85.5万人，居主城各区人口第二位。其中流动人口11.6万人，所占比例为13.7%。沙坪坝区约80%的人在东部主城区，20%的人生活在西部农村。全区拥有全市近40%的大专院校和名校名中，有10-20万受教育程度较高的高等学校师生。2、GDP2005年，沙坪坝区GDP为163.2亿元，其增长速度为16.1%，增长率居主城各区首位。全区人均GDP为19240元，高于全市11068元的水平，增长率为15.7%。

2、3、固定资产投资额2005年,沙坪坝区全社会完成固定资产投资108.1亿元，比上年增长27.3%，增长率达到2001年以后的最高水平。4、人均可支配性收入及消费性支出2005年，沙坪坝区城市居民人均消费支出为7912.91元，比上年下降1.17%。城市居民人均可支配收入为10326元，比上年增长11.10%。分析小结：Ø沙坪坝区的经济实力较强，并且处在快速发展期。Ø东部主城人口密集，市场需求旺盛。Ø人均可支配收入增加和消费性支出下降，从一定层面上反映区域消费者购买力被沉淀下来。44豪布斯卡（HOPSCA）金阳·易城国际营销策划提案报告（二）区域房地产开发情况

3、1、土地供给量分析数据来源：重庆市国土房管局沙坪坝区土地交易宗数为27宗，单宗土地交易平均面积约75亩，可以看出沙坪坝区未来房地产市场普遍以中小楼盘为主。44豪布斯卡（HOPSCA）金阳·易城国际营销策划提案报告2、房地产投资趋势分析数据来源：重庆市国土房管局近年来沙坪坝区房地产投资量相对较低，同南岸、渝北区等热点区域相比，房地产投资较不活跃。44豪布斯卡（HOPSCA）金阳·易城国际营销策划提案报告3、商品房销售统计分析n主城各区商品房批租预售面积对比分析重庆主城区商品房批租预售面积对比列表单位：万㎡区域2002年2003年2004年2005年各区域历年供

4、应所占比重渝中区54.6558.8363.32112.717%江北区113.61105.65250.46132.1915%南岸区101.85105.74122.5670.3210%沙坪坝区61.01103.2591.07104.969%九龙坡区64.21101.21107.02107.239%大渡口区25.5158.1930.8668.35%高新区21.7150.1390.5598.786%经开区22.7242.2199.43101.087%北部高新区043.2799.8275.245%北部经开区0034.8647.432%渝北区111.58244.3629

5、2.03346.2725%数据来源：重庆市国土房管局；2005年，沙坪坝区市场供给超过100万m2，同其它热点区域较为接近。44豪布斯卡（HOPSCA）金阳·易城国际营销策划提案报告n销售面积比与批租预售量分析：沙坪坝区销售面积比与批租预售量走势表单位：万㎡沙坪坝区2002年2003年2004年2005年合计批租预售量61.01103.2591.07104.96455.33销售面积99.85118.95111.5873.11403.49销售面积——批租预售比值1.641.151.230.700.89主城区销售面积比与批租预售量单位：万㎡主城区2002年200

6、3年2004年2005年合计批租预售量576.85912.841281.981264.514036.18销售面积724.441017.081037.821302.194081.53销售面积—批租预售比值1.261.110.811.031.01数据来源：重庆市国土房管局自2005年始，沙坪坝区销售面积低于批租预售面积。同期主城区供需比例趋于平衡。44豪布斯卡（HOPSCA）金阳·易城国际营销策划提案报告4、商品房成交价格走势分析数据来源：重庆市国土房管局2005年沙坪坝区商品房均价涨幅较大，并超过主城区住宅价格，每平方米（建筑面积）高于主城价格218元。分析小

7、结：Ø目前沙坪坝区总体开发水平较低，并影响了区域房地产市场的发展；Ø沙坪坝区的供给量较大，且单盘规模较为相近，在中档水平上竞争较为激烈。44豪布斯卡（HOPSCA）金阳·易城国际营销策划提案报告二、区位分析（一）诞生凤天路最早形成于1997年左右，北起天马路，南接西物市场，通往凤鸣山。区域定位为沙区行政中心及居住区。沿线有西南医院、第三军医大学、沙坪坝区政府等重要单位，也有马家岩建材市场这样较有影响的大型专业市场。1999年，武城公司在凤天路旁打造沙区第一个高档楼盘“芳草地”，成为该片区的开拓者，同时也为该片区的中高端物业开发定下基调。（二）成长2000年底

8、沙坪坝新区府南迁到凤天路，同时明确提出南部新城的概念