阜阳易景国际花园营销策划报告.ppt

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1、阜阳易景国际花园――营销策划报告研展篇----市场支撑业务篇----现场执行策划篇----营销推广企划篇----媒体广告财务篇----费用核算附件篇----数据补充报告提纲研展篇----楼市政策分析回顾2007年新一轮宏观政策调控措施主要政策文件政策内容与影响2007年(第三轮调控)1月16日国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》进一步明确房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围。销售收入越高缴税越多、导致开发商定价心理发生变化，部分楼盘开盘价格修正，竞争环境恶劣3月16日十届全国人大五次会议上，物权法得以高票通过对住宅用地使用权期满如何续期，征

2、地拆迁补偿，小区车位归属等问题以律法的形式明确。6月12日上海市地方税务局《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知》个人交易成本，高端投资客户收益缩水9月3日，最新预售规定（不超过3万平方米)须一次性申请预售许可证防止开发商以少量多批的形式卖楼，缓解市场供不应求状态，抑制房价反弹年内5次上调存贷款利率，10次上调存款准备金率至14.5%，抑制货币流动性，2008年仍将持续进行货币紧缩的调控政策货币紧缩，增加投机者还款压力，市场流动性过剩局面得到一定程度抑制10月1日物权法执行物业税开征信号！持有成本增加，高档房是政策初期主要对象，高端客户预期改变、持币观望！9月28日央

3、行银监会《关于加强商业性房地产信贷管理通知》已用贷款买房、又购买第2套（含）以上住房的，贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率1.1倍12月5日下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数；对已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。抬高购房门槛，缓解供求失衡，稳定房价2005国八条：重在引导做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费。2006国六条：政策强制性9070政策营业税政策限外政策住房建设规划……2007重在

4、执行中低收入保障方向倾斜房贷政策物权法执行货币紧缩新预售规定……政策导向的变化以行政手段双头调控供需结构——导致供求失衡以货币手段抑制消费能力——旨在控制消费释放的节奏，高档物业和投资型消费影响最大此轮宏观调控与以往不同，是以货币政策来抑制消费，针对的是高档物业和投资型消费。同时有一些后续细则政策目前还未正式执行，势必影响到此轮政策的消化周期。高档物业的业主多数是多套物业的业主，而此次的宏观调控继续抬高了购房门槛，使得他们投资成本进一步加高。市场不少潜力客户纷纷将购房计划后置，观望市场走势，寻求新的入市时机。阜阳作为三线城市，受政策影响相对较小，然而政策的频繁出台客观上还是导致了整

5、个购房气氛的变化。结论：----07年房产市场回顾新建住房结构比例得到落实。2007年阜阳市批准规划建设普通商品住房建筑面积139.6万平方米，其中90平方米以下的占75.4%(经济房、集资建房、安置用房16.43万平方米)。批准预售面积84.48万平方米，90平方米以下的住宅13.6万平方米，占预售房的32%。房地产投资稳步增长。2007年全市共完成住宅建设开工180万平方米，竣工170万平方米(其中城区开工90万平方米)，完成住宅建设总投资18亿元，同比增长16%，在商品住宅供应中小户型商品房供应量大大提升；经济适用住房供应由去年的11.1万平方米增加到13.98万平方米。房地

6、产市场交易活跃。截止07年11月底，全市共办理房屋转移登记7799起，8098套(间)，101万平方米，成交额14.2亿元；他项权利登记6425起，7030套，93.96万平方米，抵押额54亿元；其他登记312套，2万平方米。制发房屋权属证书17665本。商品房网上备案登记房屋13513套(间)，144.43万平方米。2007年市场回顾市场板块分析市区一线板块，目前主力产品以小高层为主，客源相对层次在阜阳较高。本地客层占多数。环二环板块，市场主力产品多层，是城市主要的中产阶级购房区域，客层中也有部分周边郊县客户。开发区板块，产品以多层和别墅为主，客源多为周边郊县客户。板块均价项目社

7、区组成中心板块3800中央豪景多层、小高层、高层外滩国际城多层、小高层、高层东方第一城多层、小高层二环板块(项目所在板块)3300电力明园多层、小高层依泉雅苑多层蓝色雅典多层天筑逸景多层、小高层万霖花园多层怡和庄园多层天瑞名城多层、小高层香樟花园小高层桂花苑小高层港利上城国际多层、小高层鸿港花苑多层东苑雅居多层开发区板块2400阳光绿苑多层广城四季花都多层市场产品价格表现版块项目7月价格10月价格08.3月价格中心城区中央豪景360039004200外滩国际城3200