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时间:2018-12-29
《吉林长春永春国际商业广场项目投入及回报简析》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在应用文档-天天文库。
1、永春国际商业广场(规划为城市综合体)项目投入及回报简析一、概况说明项目位置:长春市南关区大马路以西,四马路以北,五马路以南,永春商场以东。占地面积:41500㎡容积率:<4.2可建面积:(地面以上16万平米,地面以下9万平米)地上160000㎡其中商业:100000㎡住宅:40000㎡公寓:20000㎡地下:约90000㎡,该部分不算容积率分三层,其中负一层可规划为下沉式商业街或超市,负二、负三可规划为智能化停车场,满足项目配套。拆迁补偿面积:(该部分以实际工程造价由拿地投资方回购,约给付项目投资者1亿元)商业部分回迁:8000㎡住宅部分回迁:26000㎡4可售面积:商业:9200
2、0㎡公寓:20000㎡住宅:14000㎡地下商业:30000㎡(实际为自持,租金收益)地下停车场:60000㎡(可出租或销售50%,租金收益)销售均价:商业均价:约25000元/㎡公寓:7000元/㎡二、合作方式或投资方需投入资金简析:1、第一种方式,中安公司出地,投资方投资运作,投资方与拿地方(长春中安房地产开发有限公司)签订协议后,投资方按项目地面以上可售商业部分2000元/每平米的价格支付中安公司(长春中安房地产开发有限公司)约2亿元拿地费用。另中安公司占据比例较高的原始股份,具体股份比例经双方商议后确定;2、第二种方式,中安公司出地,投资方投资运作,投资方按项目地面以上可售
3、商业部分5300元——5600元/每平米的价格支付中安公司(长春中安房地产开发有限公司)约4.87亿元拿地费用,中安公司另占股份10%左右,资金注入及细节经双方协商后确定。4三、项目回报简析商业:92000㎡×25000元/㎡=23亿元公寓:20000㎡×7000元/㎡=1.4亿元住宅:14000㎡×7000元/㎡=9800万元地下一楼商业出租租金收益:30000㎡×45元/㎡/月×12个月×35年=5.67亿元。负一楼商业回报说明:按照给予商家或主力店5年免租招商优惠政策、起租后租金45元/平方米/月利润、抵扣部分资金占用成本、出租35年来测算收益。地下负二、负三停车场收益:60
4、000㎡×10000元/㎡/月×0.5=3亿元负二、负三楼停车场回报说明:按照1万元/平方米销售价格,出售50%,自持50%满足配套使用来测算收益。以上合计产出为:34.05亿元五、投入利润简析:1、拿地成本:4.5亿元(资金根据双方商议分阶段支付中安公司,第一阶段约支付1.5亿元资金后即可开工建设。)2、土建开发:含行政性收费、事业性收费、建安工程费、小区配套费、财务办公费用、销售费用、税金、营销、招商、装修(平均6000元/平米综合成本测算)等约15亿元3、其他不可预估费用:0.5亿元成本合计约:20亿元4利润约为:14.05亿元(在商业全部销售、停车场出售50%的前提下,如自
5、持部分需另详细测算各部分成本及收益)。特别说明:投资方不需负责任何拆迁事项,中安公司负责拆迁各项工作,即投资方在净地基础下开发建设运作该项目。4
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