莲湖商业广场项目前期投资收益简析

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1、莲湖商业广场项目前期投资收益简析一、2010年长沙房地产市场回顾及趋势预测（—）2010年市场整体回顾1、总体趋势长沙房地产市场发展也继续保持了2009年來的火爆势头。初步统计2010年我市（含四县市）完成房地产开发投资约680亿元，同比增长约37%,约占全市固定资产投资的21%o商品房施工面积约6633力力蔦其中新开工面积约2337万nf,同比增长约8%、32%；竣工而积约755万打，同比减少约43%。2010年我市（含四县市）累计批准预售2133.37万nf,同比增长50.25%；实现商品房销售面积2140.46万

2、nV,销售金额928.48亿元，同比分别増长22.72%、43.13%。>201（）年卜•半年，整体市场在震荡中攀升：9月受调控政策舆论影响，房价下行，之后持续攀升，并超过8月峰值，12月达到年度最高值，逼近5800元/m2,保持了持续上涨的势头；>据权威数据，2010年长沙（内五区）新建纯商品房备案均价为5182元/nf,其中住宅4907元/nf。芙蓉区纯商品房、纯商品住宅均价最高，岳麓区均价最低；除岳麓区外，各区纯商品房均价均已超过5000元/盯。>从均价趋势来看，3月内五区纯商品房均价即已超过5000元血，至11

3、月超过5500元血，纯商品住宅均价于8刀突破5000元/吧纯商品房、纯商品住宅均于12月达到2010年月均价最高，12月均价相对于1月上涨1036元/m%3、销售套数2010年下半年商品房销售套数>2010年下半年，商品房销售套数稳定增长：下半年销售套数持续攀升，房地产销售因刚性需求旺盛，形成了持续旺销的局面。与往年相比，第四季度表现突出，保持了高位増长的基本势头。4、土地交易2G10年长涉年（內五区〉土电哄应秩宏易情况『域区2区芙出让情况A12-1516^1*49a211底交情况A数632421•21277a35.2

4、717.7万2s'金9625911H.9111—6>201（）年长沙内五区招拍挂出让土地挂牌94宗，土地面积461.55万nf,土地交易活跃。其中，商业（综合）用地挂牌47宗，土地面积203.79万nf；住宅用地挂牌22宗，土地面积108.60万册。内五区土地实际成交77宗，成交面积316.76万nf,成交总金额1192569万元，综合地价水平值3765%/m2,其中，商业（综合）用地成交而积155.37万打，成交金额834212万元；住宅用地成交面积84.60万nf,成交金额315591万元。5、套型结构>2010年

5、长沙（内五区）累计住房供应套均面积为107.10m2,同比增大1.73%0从累计供应及销售备案情况来看，当前供应充足的主要是60nf以下和60-90itf两大血积段套型，供销比分别达到1.16、1.14,且从供、销占比来看，60-90nf面积段套型占比均最人，分别占供应量和销售备案量的28.08%、25.75%,>这表明当前供销的主力套型面积已经下移，已由传统的三房（90-120nf）向二房（60-90m2）过渡，单价的快速上扬是造成这一现彖的主要原因；>144nf以上而积段套型供应缺口最大，这表明当前大户型市场存量已

6、逐步减少，销售日益紧俏。90以卜•户型供应占比为42.33%，比2009年同期缩小1.24个百分点。（-）2011年形势趋势预测从2010年的房地产市场分析看出，2010年长沙的房地产市场在国家最严厉的房地产业宏观调控政策之下相向而行，预售量、销售量大幅增长，创历史天量,可以说达到亢奋的状态，房地产价格也水涨船高，可以说完全出乎先前的预测。站在岁末年初的分水岭上，综合各方而的因素，我们认为今年将是验证和见证房地产市场调控效杲的关键阶段，处在复朵环境卜的长沙房地产市场将呈现以卜•几方面的趋势：1、经济发展环境更加复杂，市

7、场面临货币紧缩与通胀预期的双重压力2010年国际环境让人难以琢磨，金融危机的影响远比人们想象的要深远，复苏进程缓慢，加之外围货币的贬值和债务风险，国内通货膨胀压力逐步加大，导致我国经济发展环境越来越复杂。今年我们可能面临更复杂的局面，经历更纠结的困境。此前，中央已经确定今年的货币政策转为稳健型，以收缩流动性，其中最重要的方面就是控制通胀预期、稳定价格总水平，已经列为今年政府工作的首选。诸多现象反映今年我国通胀压力依然巨大，长沙房地产市场将在通胀和货币供应收缩的双重压力下寻找空间。2、国家调控房地产市场的目标未达到，调控

8、将常态化2010年的楼市调控目标似乎未达到，年底各地地王再现，一线城市市场回暖，二线城市泡沫已现，更增加了国家对房地产业调控的决心。根据中央经济工作会议部署以及近期各部委密集安排的未来工作要求，不难解读出国家调控房地产市场已经进入了常态化阶段，遏制房价过高过快上涨的决心异常坚定，任重而道远。央行年末加息，显示国家治理通胀的决心，国