房地产金融行业风险研究分析报告

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-8-2010年房地产金融行业风险研究分析报告2010年房地产金融行业风险研究分析报告《2010年房地产金融行业风险研究分析报告》内容介绍：　　“2010年房地产金融行业风险研究分析报告”旨在为有意投资房地产金融行业的投资者服务，报告对房地产金融行业2009年的运行情况进行了详尽的描述和分析，并对行业运行情况进行了预测。“2010年房地产金融行业风险研究分析报告”完成于2010年6月，共10多万字，200多页，160个图表，分十章。报告的主要观点有：　　我国房地产开发的融资方式包括银行贷款、股权融资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式。房地产开发资金来源主要有：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。其他资金主要是定金及预收款，这部分资金在开发资金来源中占有很大比重。2009年全国累计完成房地产开发投资3.62万亿元，比上年增长16.1%，年内各月房地产开发投资累计增速不断回升，但仍处于2000年以来的最低水平。其中，商品住宅投资2.56万亿元，比上年增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。　　2009年北京、重庆、上海、广州、深圳、杭州、大连等一线城市，不仅多块入市土地争夺激烈，高价成交，而且个别黄金地块也再次创下天价成交纪录。如北京一块28万平方米的土地就拍得40.6亿元，刷新了北京公开出让土地以来楼面地价的新高。而在西安本地，一些大开发商所拿下的地块，也纷纷创下了西安市地价新高的纪录。　　由于金融危机导致的楼市寒冬，09年初，国家相继出台了通过降低交易税，政府补贴、降低公积金首付比例和提高贷款额度等提高居民购买力；通过降低土地保证金比例，降低规划费用简化审批流程，放松对开发商的贷款等缓解开发商现金流压力；通过降低房地产投资项目资金比例，逐步取消建房限制等鼓励房地产投资的政策。　　2009年末我国货币政策经历了由松到紧的变化，上半年对资金供给的释放、信贷的放松为基调，最终达到拉动内需、刺激经济的目的。下半年开始由于房价高企，投机现象严重，国家陆续出台遏制房价上升的政策，目前，监管层贯彻大力防范房地产信贷增长引发金融风险的政策导向。2010年房地产信贷政策仍然从紧，从紧的货币政策，在供给方面，限制开发贷款对企业可会影响企业现金流，企业的资金链吃紧，这对房地产的销售以及实力不足的中小房地产企业将是一个严峻的考验。　　目录　　第一章行业基本情况　　第一节行业定义　　第二节行业在国民经济中的地位　　一、房地产金融对我国国民经济发展的积极作用　　二、房地产金融对经济增长的消极影响　　第二章2009年房地产金融业基本运行态势分析　　第一节房地产金融市场状况　　一、银行贷款　　二、股权融资 -8-2010年房地产金融行业风险研究分析报告　　三、债券融资　　四、信托融资　　五、利用外资融资　　六、居民住房贷款　　第二节2009年中国房地产金融热点问题分析　　一、地王时代归来楼市泡沫增加　　二、各大房地产企业于09年快速增加了土地储备　　三、09年政策变化前松后紧　　四、大型开发商抵御市场风险能力增强　　五、热点关注　　第三节房地产金融存在的问题　　一、房地产业融资结构不合理　　二、房地产金融创新缓慢　　三、房地产金融法制建设滞后，监管和调控体系不完善　　四、房地产金融运作欠效率，资金投向结构不合理　　第四节后金融危机对我国房地产金融的影响及启示　　一、美国金融危机对中国房地产业的警示　　二、加强我国房地产业金融风险防范　　第五节房地产金融发展前景　　一、三大因素支撑中国房地产金融迅速发展　　二、房地产金融发展空间预测　　第三章2009年房地产金融业发展环境及影响分析　　第一节宏观经济环境分析　　一、实体经济环境　　二、货币信贷环境　　第二节房地产宏观调控　　一、2009年宏观调控分析　　二、重点政策及重大事件分析　　三、2010年政策发展趋势预测　　第三节金融业发展情况及其对房地产金融的影响　　一、2009年我国金融机构经营情况分析　　二、2009年我国金融市场状况分析　　三、2010年金融形势预测　　四、金融业发展情况对房地产金融的影响　　第四章房地产市场运行情况　　第一节房地产市场供给状况分析　　一、房地产开发投资　　二、土地开发与土地购置　　三、商品房开发规模与结构　　第二节房地产市场需求状况分析　　一、商品房销售状况分析　　二、2010年一季度商品房销售情况好于预期　　第三节房地产市场价格情况 -8-2010年房地产金融行业风险研究分析报告　　一、房地产市场急剧升温　　二、全国70个大中城市房地产销售价格指数持续上升　　第四节2010年房地产市场发展趋势预测　　一、2010年房价走势预测　　二、潜在需求依然旺盛　　三、短期供给依然不足2010年下半年将有所缓解　　第五章2009年房地产金融行业发展情况　　第一节房地产金融资金需求情况　　一、房地产金融资金需求整体情况　　二、房地产开发建设资金需求情况　　三、收益性物业投资资金需求情况　　四、个人住房贷款需求情况　　第二节房地产金融资金来源情况　　一、房地产开发建设资金的主要来源　　二、收益性物业投资的主要来源　　三、个人住房贷款主要来源　　第三节2009年房地产信贷市场发展情况　　一、2009年房地产贷款增长迅猛　　二、2009年上海房地产贷款增势强劲　　三、按揭贷款：主旋律是自住型消费　　第四节2009年房地产资本市场融资情况　　一、IPO融资　　二、配股　　三、增发　　四、可转债　　五、公司债　　六、发展趋势分析　　第五节房地产信托基金　　一、房地产信托发展情况　　二、浦东或成首批试点地区　　三、政策收紧房企寻融资新途径　　四、银监、证监两套方案齐头并进　　第六节房地产保险市场发展情况　　一、房地产市场大门已向保险资金敞开　　二、保险市场发展对房地产影响　　三、地产保险市场在实际操作过程中存在的下问题　　第七节2009年外资进入状况　　一、外资进入整体情况　　二、房地产领域吸引外资政策变动　　第六章2009年我国房地产金融行业投资与经营状况分析　　第一节2009我国房地产金融行业投资情况分析　　一、房地产金融行业投资增长情况分析　　二、房地产金融资金主要投向分析 -8-2010年房地产金融行业风险研究分析报告　　第二节房地产金融行业效益情况分析　　一、房地产金融行业效益水平分析　　二、房地产金融行业效益主要影响因素分析　　三、房地产金融行业安全性分析　　第七章2009年房地产金融行业区域分析　　第一节我国房地产金融行业区域分布特征及变化分析　　一、各省市房地产开发投资额对比情况　　二、各省市房地产开发投资资金来源对比情况　　第二节我国房地产金融行业运行主要省市比较分析　　一、北京　　二、上海　　三、江苏　　四、浙江　　五、广东　　六、辽宁　　第八章2009年房地产金融行业典型代表分析　　第一节建设银行　　第二节中诚信托　　一、房地产信托业务　　二、中诚信托助推上市公司借道股权收购拿地　　第三节摩根士丹利房地产基金　　一、投资路线　　二、遭遇地产门　　第四节平安保险　　第九章房地产金融行业风险评价　　第一节房地产金融风险概述　　一、定义　　二、我国房地产金融风险形成的原因　　第二节当前房地产金融行业主要面临政策风险　　一、2010年以来几项严厉政策　　二、未来政策趋势　　三、房地产金融行业选择　　第十章房地产金融行业投资建议　　第一节总体信贷建议　　一、关注类贷款　　二、放弃的贷款　　第二节区域贷款建议　　第三节具体建议　　一、行业经营状况整体有所改善，三项目费用降低　　二、一季度业绩有较好增长，关注业绩增长有保障公司　　第四节股票债券　　第五节房地产信托产品　　图表 -8-2010年房地产金融行业风险研究分析报告　　表1金融行业房地产行业子行业分类　　表22009年地王前十名比较　　表32009年以来各地总价地王前十名　　表42009地王一览　　表52009年房企土地储备统计　　表609年鼓励政策一览　　表72009年12月起收紧政策汇总　　表82010年国家房市调控政策与07年的对比：　　表908年以来主要房地产政策　　表102009年主要房企新增银行情况　　表112009年房地产行业主要政策和事件　　表12房地产金融行业主要政策　　表13未来可能出台的相关政策　　表14发行规模前十名的集合资金信托计划　　表152009年债券发行情况　　表16近期房地产开发投资额　　表172010年房地产主要指标预测情况　　表18商品住宅短期供应明显不足　　表192003-2009年商业银行房地产贷款整体情况　　表20实际完成投资额　　表212009年商业营业用房投资完成额　　表222009年办公楼投资完成额　　表232003-2009年内地股市房地产业IPO融资情况　　表242003-2009年内地股市房地产业配股融资情况　　表252003-2009年内地股市房地产业增发融资情况　　表262003-2009年内地股市房地产业可转债融资情况　　表27保险业资金投向　　表282001－2009年全国房地产完成投资增长率及其占固定资产的比重　　表292009年各地区房地产开发投资状况　　表30房地产开发投资变化较大城市　　表312009年商品住宅、办公楼、商业营业用房完成投资情况　　表32金融机构房地产贷款不良率　　表332009年获得中央批准的区域规划　　表34北京房地产开发投资资金来源情况　　表35上海房地产开发投资资金来源情况　　表36江苏省房地产开发投资资金来源情况　　表37浙江省房地产开发投资资金来源情况　　表38浙江省房地产开发投资资金来源情况　　表39建设银行房地产金融业务品种　　表40建行个人贷款业务　　表41建行个人贷款业务风险控制能力　　表42公司具有代表性的信托项目一览表　　表4309年以来发售房地产信托 -8-2010年房地产金融行业风险研究分析报告　　表442010年以来房地产市场政策一览　　表45各城市商品房成交面积月度增长率　　表462009年预收款增长较好的公司　　表472009年货币增长较好的公司　　图12009年70个大中城市中商品住宅销售价格涨幅最高的10个城市　　图22009年70个大中城市中二手住宅价格涨幅最高的10个城市　　图32009年房屋销售价格由降转升涨幅快速增加　　图4典型房企土地储备情况　　图52009年重点房企融资情况统计（1-15名）　　图6重点房企融资情况统计　　图72009-2020年我国商业房地产信贷存量发展空间预测　　图82009-2020年我国房地产证券化资产存量发展空间预测　　图92009-2020年我国房地产金融发展空间预测　　图102001年以来我国GDP季度增长情况　　图112007年以来城镇固定资产投资累计增速情况　　图122001年以来分产业固定资产投资累计增速情况　　图132001年以来工业增加值增速情况　　图142008年以来工业增加值增速与PMI对比情况　　图152007年以来国内名义消费增速情况　　图162003年以来国内居民收入情况　　图172001年以来我国CPI、PPI走势情况　　图18货币供应和信贷规模　　图19M1-M2增速剪刀差与商品房销售额增速　　图20M1-M2增速剪刀差与商品房投资额增速　　图21人民币追随美元对欧元、日元贬值　　图22境外一年期人民币NDF走势　　图23中美间显著利差形成套利空间　　图24购房按揭优惠利率走势图　　图252009年房贷杠杆显著放大　　图26政策影响　　图272009年银行业金融机构总资产及其同比增长率　　图282009年沪深指数　　图291999年与2009年保费总资产和总保费对比图　　图302009年公司债券主体行业分布　　图31全国房地产开发投资同比增速　　图32购置土地面积年度数据　　图33新开工工面积年度数　　图34开发投资额和在建面积增幅略有下降，新开工面积同比仍在增加　　图35在建面积与销售面积比例　　图36新开工面积与销售面积比例　　图372007-2009年全国商品房开发投资额及增长情况　　图382007-2009年全国各类商品房销竣比　　图392007-2009年全国商品住宅开发投资额及增长情况 -8-2010年房地产金融行业风险研究分析报告　　图40商品房竣工面积　　图412008-2009年全国商品住宅销竣比　　图422007-2009年全国办公楼开发投资额及增长情况　　图432008-2009年图全国办公楼销竣比　　图442007-2009年全国商业营业用房开发投资额及增长情况　　图452007-2009年全国商业营业房销竣比　　图46全国商品房销售面积和销售同比增速　　图47年度商品房竣工面积及销售面积（单位：万平）　　图48年度商品房新开工销售面积比　　图49一线城市住宅销售面积占比　　图50一线城市与全国销售面积增速对比　　图51一线城市一手房需求占总需求变化　　图522007-2009年全国房屋销售价格指数　　图53全国70个大中城市房地产销售价格指数　　图54房地产行业综合指数走势　　图552007年以来全国二手房销售价格指数　　图56因城镇化而增加的住房需求　　图57年度商品房新开工销售面积比　　图58商品房新开工面积　　图59房地产行业综合指数走势　　图60受双重因素影响2010年销量增速将在合理范围内波动　　图61预计2010年销售均价涨幅放缓　　图622010年初部分大城市库存仍位于正常库存量以下　　图632010年补库存需求将推动开发投资稳步回升　　图64从拿地到新开工流程　　图65银行家宏观经济信心指数　　图66货币政策感受指数　　图67货币需求指数　　图682001年至今年房地产开发投资额及增速　　图692001年至今房地产实际投资额及资金来源　　图70投资额占本年资金来源　　图71各种物业类型开发投资增幅基本逐月增加　　图722004-2009年个人住房贷款余额及增速变化　　图73房地产企业资金来源年度数据　　图74房地产开发企业资金来源月度数据　　图75房地产投资增速累计　　图76房地产开发投资资金来源结构　　图77定金及预收款增加使得企业资金压力减缓　　图782010年1-3月房地产开发资金来源　　图792010年1-3月房地产开发投资来源其他资金构成　　图80近年商业营业用房开发投资持续增长　　图812009年保险资金分配　　图82中国大陆保险公司的总收入和年度增长 -8-2010年房地产金融行业风险研究分析报告　　图832000年来房地产利用外资情况　　图84房地产开发投资与固定资产投资　　图851999-2009年东、中、西部房地产开发投资同比增长情况　　图862009年中西部地区房地产开发投资比重继续增加　　图87三重点地区发地产投资增速　　图88四个直辖市房地产开发投资增幅　　图892009年房地产开发投资比重情况　　图90名义存贷款利率走势　　图91各省市2009年房地产开发投资总额　　图922009年各省市住宅投资额　　图93各省市经济适用房投资额　　图942009年各省市房地产开发本年资金来源及增长率比较　　图952008年各省市房地产开发投资资金中国内贷款额　　图962008年各省市房地产开发投资资金中利用外资　　图972008年各省市房地产开发投资自筹资金对比　　图982008年各省市房地产开发投资其他资金比较　　图992009年北京房地产资金来源结构　　图1002009年资金来源结构　　图1012009年资金来源结构　　图1022009年资金来源结构　　图1032009年资金来源结构　　图105日本88-90年加息周期地产股收益变化　　图106中国02-08年加息周期地产股收益变化　　图10709年存货周转率　　图10809年资产周转率　　图10909年财务费用/营业总收入　　图11009年管理费用/营业总收入　　图11109年营业费用/营业总收入　　图112投资增长的结果比2004年更健康　　图1132004年调控后各行业收入对比“中国市场报告网”发布的《2010年房地产金融行业风险研究分析报告》提供了最新的权威数据和行业信息，并进行全面深入的研究和分析，协助公司领导层进行战略规划决策，为投资者选择投资时机提供准确的行业市场情报信息。