房地产金融行业风险分析报告

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1、2008年房地产金融行业风险分析报告摘要一、房地产金融市场状况（一）开发融资市场我国房地产开发的融资方式包括银行贷款、股权融资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式。房地产开发资金来源主要有：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。其他资金主要是定金及预收款，这部分资金在开发资金来源中占有很大比重。1998－2007年房地产开发资金来源及各项来源中，“定金及预收款”的占比一直在30％以上。另外两大资金来源是“自筹资金”和“国内贷款”。2007年，前三大资金来源总计29361.45亿元，占当年房地产开发资金来源总额的78.8%。虽然近几年“国内贷款”在房地产

2、开发资金来源中的占比有所下降，到2007年已不足20%，但在“自筹资金”和“其他资金”中有很大比例来自银行对个人的按揭贷款，加上这部分资金，房地产开发中使用的银行贷款的比重在55%以上，房地产开发企业对银行信贷资金依赖较多。（二）购房融资市场我国居民住房融资的渠道主要包括商业性的购房贷款和政策性的住房公积金贷款。1998年以来，人民银行采取了一系列鼓励住房消费金融的政策，购房贷款余额从1998年的426.2亿元增加到2007年底的3万亿元。购房贷款余额占同期金融机构全部贷款余额的比重从1998年的0.5%上升到2007年的11.46％。与此同时，我国住房公积金也发展较快。2007年末全国累计

3、住房公积金缴存职工超过1.1亿人，缴存总额达16000亿元，缴存余额9600亿元，通过提取和发放个人住房贷款，累计帮助4700万职工家庭改善了住房条件。2007年，发放个人住房贷款2201.57亿元，占当年缴存额的62.14％，同比增加436.33亿元，增幅为24.72％。年末个人贷款余额为5074.33亿元，比上年末增长33.37％。二、2007年房地产金融重大事件分析（一）央行年内6次加息，房地产宏观融资环境明显紧缩仔细观察这6次加息，有几个明显特点：第一，这6次加息都是紧随国家统计局发布前月处于高位运行的通胀指数之后，显示加息目标主要是冲着治理通胀，对房地产市场的调控只是附属目标。第二

4、，前五次加息对商业贷款的加息幅度基本在0.27或0.18个百分点，但12月21日国家发展改革委中国经济导报社115北京世经未来投资咨询有限公司2008年房地产金融行业风险分析报告的最后一次加息，只提高了短期和五年期以下中长期贷款的利率，五年期商业贷款利率没有做任何调整。一方面显示加息周期见底，再度加息的操作回旋空间不大，另一方面表明政府即使在宏观压力很大的环境下对居民住房消费还是在刻意保护。第三，每次调息，公积金贷款利率调整幅度都与商业性贷款有落差，基本上每次都差0.09个百分点，12月21日更是对公积金贷款利率没有做任何调整。这样，商贷与公积金贷款的五年期以上档利率差从年初的2.55上升到

5、年末的2.61。即使按照商贷对第一套房可以享受85％的优惠利率的政策，两者利率差也达到了1.44。这说明，政府不仅希望保护居民合理性的住房消费需求，更希望发挥住房公积金在这中间的调解作用。（二）央行大力加强住房消费信贷安全管理受到美国次级房贷危机的严重警示，为了严防因为不良住房信贷爆发引起金融危机，央行开始密切关注房地产的信贷风险问题。2007年9月27日，央行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求各商业银行对于“第二套房以上”的住房按揭首付不得低于40％，利率不得低于同档利率的1.1倍。12月11日，央行和银监会再度联手公布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，

6、在严密界定“第二套房”概念的同时，进一步收紧了房贷闸门。（三）房地产开发资金来源多样化，上市融资大幅度增加与国际相比，中国房地产融资体制一直被诟病于过分依赖银行信贷，各种房地产融资方式的发展很不平衡。2007年有关部门开始对房地产企业上市包括海外上市，以及已上市企业的新增发股、配股等都相对打开了闸门。几个重要案例包括，4月碧桂园香港挂牌上市融资148亿港币，7月金地集团定向增发1.73亿Ａ，股募资45亿元，8月万科公开新增发股3.17亿Ａ股，募集资金100亿元、同时创下我国股市增发史上单次募资最高纪录，9月远洋地产香港挂牌上市募集119亿港币，10月ＳＯＨＯ中国香港上市募集100多亿港币，同

7、月上市的名不见经传的中国奥园也募集到36亿港币。据统计，2007年以来新上市和已经上市的房地产公司通过发新股、增发股、配股等方式，已合计融资超过2485.98亿元，其中融资力度最大的前10位上市公司就融资1454.39亿元，占所有上市房企融资额近60％。不少企业还发行了人民币或美元企业债券，如5月绿城中国发行23亿债券，累积数量也在数百亿元。借助这轮股市的行情和政策的扶持，中国房地产业在2007年有效扩宽了融