房地产行业风险和金融风险关系研究

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1、新世纪评级BrillianceRatings新世纪评级房地产行业风险与金融风险的关系研究²摘要：房地产的行业风险不仅会影响到房地产市场的自身发展，而且由于房地产行业与金融业的高关联性，两者之间的风险传递就成为本论文的研究重点。本文通过研究房地产市场风险与金融风险之间的风险传导机制，结合具体分析房地产市场风险对金融风险的影响度，从而对我国当前房地产市场的发展得出一些相关结论。²关键词：房地产行业宏观调控风险金融风险中国人民银行8月15日下午公布了由中国人民银行房地产金融分析小组撰写的《2004中国房地产金融报告》，该报告

2、分析指出了我国房地产信贷面临的六大主要风险，分别是：（1）部分地区房地产市场过热存在市场风险；（2）房地产开发企业高负债经营隐含财务风险；（3）“假按揭”凸显道德风险；（4）基层银行发放房地产贷款存在操作风险；（5）土地开发贷款有较大信用风险；（6）房地产贷款法律风险加大。该报告主要是从银行贷款的主要流向和操作过程揭示了房地产开发企业的潜在风险（市场风险引致的经营风险与财务风险）和银行与之相关的操作风险与关联风险，是一个静态的可能性分析。但是对于房地产的具体市场变化及其与经济、资本市场的联动关系则没有进一步的深入研究。

3、其实，要研究房地产市场与金融风险的关联性，必须从房地产市场的价格与交易量的变化趋势这个角度来研究房地产行业风险与金融风险的传导与影响关系。一、房地产市场风险与金融风险的传导关系研究－5－新世纪评级BrillianceRatings新世纪评级行业的兴衰是由市场的供求关系变化和成熟度来决定的。随着国家住房制度改革的推进和我国城市化进程的加快，对住房形成了极大的消费需求，我国房地产行业近几年的高速发展正是产业处于发展、培育初期阶段的基本特征。从制度变革过程来看，住房商品化即是把之前由社会承担的纳入计划管理的福利项目分配转变为

4、由市场价格与需求支配的市场体系配置；从社会资金流量和资金规模来说，就需要我国金融体系的货币发行和金融支持有一个相应的量的扩张来满足这种把房地产开发纳入价格体系的市场化行为。同时，政府在参与城市经营的过程中以土地为资源，也参与了房地产的开发与运营。土地资本化和住房由计划分配向市场配置的转型都相应地要求金融容量和金融支持的相应地扩张，而由巨大需求推动的房地产开发则由于其高于社会平均利润的的增值过程，则也相应使得社会存量资源配置自然地流向该行业。这是我国房地产市场与金融体系的初期发展关系。由以上研究可以发现，对由于转型引致的

5、房地产金融增量应通过运用货币政策增加货币发行量来支持，而对于由产业初期开发的高额利润所引致的社会存量资源的重新配置，则应在分析行业的供需变化、产业成本与收益、产业价格结构与居民收入水平、经济发展的适应性等关系与指标的基础上，来研究房地产行业的风险及其与金融风险的传导关系。房地产行业成长为一个经济体系的支柱性产业的同时，也要谨防房地产泡沫的形成，因为房地产泡沫会对经济体系及其发展造成极大的破坏。根据刘水杏（2005年）的研究，我国房地产已成为国民经济中的一个重要产业，产业链长、波及面广，通过后向关联影响到13个上游产业，

6、通过前向关联影响到15个下游产业。研究发现，房地产业对不同性质产业的作用力方向不同：对矿物采选、制造业、邮电运输业等原材料消耗型基础产业，主要起需求拉动作用；对轻纺工业、技术服务以及电子通信业等生活消费型、服务型产业，主要起供给推动作用；对金融保险业、建筑业、社会服务业、商业等与房地产业关联最为密切的环向完全关联产业，则产生需求拉动和供给推动双向作用。其中有两个特点值得关注，一是我国房地产业与行政机关及其他行业的关联度过高；二是我国房地产业与金融保险业的关联度偏高，而与建筑业的关联度较低。这进一步说明了我国的宏观调控政

7、策会对我国的房地产发展产生重要影响，后者也揭示了我国的房地产行业如果出现风险，则对我国的金融体系产生较大的冲击。－5－新世纪评级BrillianceRatings新世纪评级房地产行业面临的主要风险应从两个阶段来分析：对成熟的房地产市场来说，其风险是经济周期波动对房地产行业的冲击；对发展中的房地产市场来说，则房地产泡沫的产生及破灭会对它形成大的冲击。一般，从房地产价格、交易量和房地产投资额三个指标判断房地产泡沫的形成，具体表现是：房产价格过高、交易量频繁和房地产投资额在国民增量经济中的比重过大。判断标准是居民家庭年收入，

8、同时也要类比市场经济价格体系中的其他产品的价格。现阶段，我国部分地区的房产价格与年均家庭收入比达到10－20，而在发达国家这一比例一般为3－5倍；房地产行业的平均利润率则在20％以上，远远高于其他行业平均利润率。过高的房产价格必定要影响到居民的其他消费，尤其对其他与房地产没有关联性的行业来说，会导致这些行业的市场萎缩。另外，房地产