东方黄金城项目策划书

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1、华龙美树东方黄金城底商营销策划方案报告书华龙置业房地产开发有限公司二零零四年玖月目录14第一章项目概况第二章市场分析第三章项目优劣势分析第四章目标市场第五章价格策略第六章销售方式第七章广告推广计划第八章方案实施计划第一章14项目概况1.项目区位情况分析华龙美树住宅项目，是我公司在朝阳路住宅板块开发建设的普通商品房住宅及综合性附属配套商业设施的建设项目，根据项目规则，在建设住宅小区的同时，配套建设商业设施。即为本小区居民提供生活配套服务，又为社会人群提供市场环境。朝阳路住宅板块沿京通快速路，朝阳路、朝阳北路沿线，呈带状空间布局。本项目西有CBD核心

2、商务区，东有通州区卫星新城，北侧有朝阳路、朝阳北路通过，南与京通高速、八通城铁双桥站毗邻。交通便捷，地理位置适中。本项目规划建设总建筑面积为11.88万平方米，其中配套商业设施约5200平方米，集中在项目北侧1#、2#楼的首层和二层。地下一层为自行车库，地下二层为人防工程。根据北京市总体规划，东部地区的房地产开发市场可持续发展是持续有力的，高、中、低档价位的楼盘数量众多（见项目调研报告），差异特征明显，居住人口在80—120万之间。2.项目建筑结构分析华龙美树底商配套设施位于本项目北侧，座南朝北，框剪结构。配套设施有水、电、气、消防、安防等设备，

3、商场交通流与住宅交通流分开流动。商场首层与二层未配套建设商用电梯，安防设备等级按普通住宅设计。扣除住宅通道及设备占用的建筑面积，底商实际出租出售的有效面积约5000建筑平方米。14本项目建筑结构内部空间基本已定版，建筑空间的开敞程度与局部空间的私密性有一定的搭配。建筑层高可满足基本商业功能用途，建筑结构门窗孔洞尺寸可满足客流交通量的使用，门窗孔洞因局部剪力墙结构形式，有利于金融、珠宝等行业进行经营活动。作为需要通透程度要求标准较高的底商经营者，门窗孔洞尺寸则略显狭窄。建筑基底地下空间未扩大建筑面积，不利于建筑地下空间与地上空间的综合利用。第二章市

4、场分析朝阳路地区住宅底商市场调研工作，前一阶段物业部已做可大量工作，并充分分析对比，结论是底商建设项目即对社会也对小区，以商品房2倍的价格进行销售，快速出手。根据近期市场调研工作的开展，京西世纪城、甘露园、本项目周边的底商服务功能基本围绕衣、食、住、行四大生活内容展开，对京东地区板快的住宅底商调研也不例外。住宅底商服务功能很难看到个性化突出的经营特征，极少有鲜明的品牌特点。（请看相关图片）华龙美树底商市场经营方向的研究工作，是为了摸清底商市场经营方向，从而完善产品功能，做好市场经营定位，为底商项目的市场招商、租售打下坚实的基础。本项目底商市场经营

5、功能，首先应满足本小区居民的日常生活需要，其次是面向社会，打出华龙美树底商的市场品牌。达到即有很好的底商销售价格，同时对住宅产品的销售起到强有力的烘托与支撑，提高项目品牌社会知名度，进而促进销售，迅速回款。14若我们流于大众化的底商经营功能定位，就目前的市场态势及项目周边情况分析，未来底商的市场经营份额将不会很大。底商招租，销售价格的提升促进楼盘品牌及价格，只能有一般化的表现与支持。针对朝阳路项目周边区域环境的分析以及对目标客户群的判析，北京东部地区需要一处集金融、黄金饰品及交易的专业场所。“东方黄金城”的项目推出，意在北京东部地区推出一个“菜百

6、式”的黄金交易场所，征集全国乃至国际黄金饰品生产经销商，到华龙美树底商经营和购楼，为业主保值增值。吸纳北京东部地区社会人群对黄金饰品及交易市场的需求，形成“西有菜百，东有美树”的黄金市场对称关系。在“东方黄金城”金子招牌的烘托下，我公司的品牌形象和项目形象均将得以大幅度提升。2003年国家黄金局拟在河北香河搞“东方黄金城”项目，因位置偏远等客观因素而搁浅。香港商人陈丽华女士对此项目很有兴趣，在京城地区曾选择过几块用地，但拿地及投资额均过大，暂且搁置。若我们的华龙美树底商项目定位于此，选择少量的港商即可将销售工作搞定。“黄金美树，京东神木”“黄金美

7、树，丽华神龙”“东方黄金城，美树坐城中”“东方黄金城，丽华神龙行“14第三章项目优劣势SWOT分析第一节产品特征分析一．产品类型分析本项目底商产品以小区生活配套为辅，面向社会为主。为半敝开卖场方式经营，内部卖场私秘空间多，为双层结构形式。地下空间可同时综合利用，扩大销售面积。二．产品核心竞争分析1．综合性价比因其是住宅配套商业设施，底商销售价因拿地、建安、出让金较低的因素，故底商销售价格市场竞争力极强，而底商市场经营功能定位准确的话，销售价格将会有大幅度的增长空间。2．适中的位置因其西有CBD，东有卫星城，处于东部城市与通州区中间适中位置，交通便

8、利。三．与同类产品分析北京东部地区及双桥周边底商价格相对集中在15000—20000元/平方米，价格上，根据商业物业市场分析，价格稳中有