土地产权与城市化

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1、土地产权与城市化李郇教授、博导中山大学城市与区域规划系01城市化1、城市化的概念2、中国城市化现象1.1城市化解放初期重庆万州区（原万县市）•人口从农村向城市的迁移•产业由第一产业向第二三产业的转变•景观和生活方式的变化21世纪重庆万州区2012年春运返乡潮深圳城中村纽约金融中心大量外来人口进入城市务工农村劳劢力外迁形成空心村现象1.2人口的城市化60.00%15.00%50.00%10.00%40.00%5.00%30.00%0.00%20.00%-5.00%10.00%-10.00%0.00%-15.00%19491

2、95119531955195719591961196319651967196919711973197519771979198119831985198719891991199319951997199920012003200520072009城镇化水平年增长率中国城市化进程及年增长率波动曲线图数据来源：《新中国六十年统计资料汇编》和《中国统计年鉴2011》1.3土地城市化•建成区面积2.1中国城市化现象1978年改革开放以后，中国进入到一个快速城市化的阶段，城市化水平从1978年的18％上升到2005年的43％。与此同时，中国出

3、现了大量的城市化新现象:（1）城市用地的快速扩展(新区建设)：1985－2000年中国城市建成区用地年均扩展速度为850平方公里，出现大量以新城区和开发区为主体的城市发展模式。从开发区到高新区，经济高速发展天津滨海新区新城新区成为城市发展的新空间（2）农村城市化（分散的空间）：南海模式村村点火，户户冒烟的农村工业化图4－4顺德城乡建设用地分布（3）城中村现象（被包围的空间）：城中村为外来人口提供低福利的消费2.2城市化的驱动力•推力和拉力•如何可以把土地和人口移动结合起来•人地关系的纽带就是土地产权•配第的劳动是财富之母，土

4、地是财富之母城市化的推拉力02土地产权1、产权的概念2、中国土地产权制度的演变1.1产权的概念•产权是一个权利束：包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。•在市场经济条件下，产权的属性主要表现在三个方面：产权具有经济实体性、产权具有可分离性、产权流动具有独立性。•产权的功能：激励功能、约束功能、资源配置功能、协调功能2.1土地产权制度的建立（1）1949年国家开展了土地改革运动•根据1949年6月29日通过的《共同纲领》中的“三大经济纲领”，即没收封建阶级的土地归农民所有、没收垄断资本归新民主主义国家所

5、有、保护民族工商业，展开了城乡土地制度地建设。《土地改革法》受到各地农民的热烈拥护•1950年－1953年，全国以《中华人民共和国土地改革法》为依据开展了轰轰烈烈的土地改革运动，全国约3亿多无地或少地的农民，按照“当地平均标准”无偿地从人民政府手中分配到7亿多亩地土地，农民在分田2.1土地产权制度的建立（2）人民公社——集体所有制的建立•1958年人民公社的成立标志着农村土地由个人所有变成集体所有，完成“规模大、公有制”为特点的经济组织和所有制建设，土地只是农民的生产资料，是农民的劳动对象；人民公社成立农民公社成立后的丰收•

6、1962年完成了“三级核算、队为基础”的调整，使生产队成为农村基本的生产单位和土地产权组织。至此，农村土地三级所有的形式构建了稳定的农村集体所有制，并延续至今。三年自然灾害下的中国2.1土地产权制度的建立（3）1949年的城市土地公有制倾向•首先是通过没收外国资本、官僚资本、敌对势力所占有的土地直接转为国有土地，由于这些土地基本上在城市中，构成了城市国有土地的基础；解放初期南京中山东路•其次是，对市区民主资本的占地实现了保护、限制、赎买的政策，使其逐渐变为国有土地。•在城市中存在两种产权制度，国有土地和受到保护的民主资本家的

7、私有土地。解放初期上海外滩2.2土地产权交易制度的建立（1）1949年后土地交易（使用）制度的建立•1950年11月的《城市郊区土地改革条例》，就规定了在城市和郊区实行新的国有土地申请制度，由政府部门对用地进行审批监督等。•这一条例保证了国家按计划对城市土地进行配置，土地申请与土地划拨的结合。•用地单位及其主管部门需要新增城市用地的时候，需要向政府的计划部门提交投资申请和用地申请，计划部门主要依据国民经济计划所确定的投资规模、各种建设的优先秩序，以及在计划年度中可以筹集到的投资资金来决定。一旦投资得到批准，用地申请就会得到认

8、可，用地规模将根据投资项目与占有土地面积的某种技术比例确定。2.2土地产权交易制度的建立（1）1949年后土地交易（使用）制度的建立•确定土地征用主体•中央政府在1950年6月的《中华人民共和国土地改革法》规定了土地征用的主体，即“县以上政府有权划出部分土地归国有”；1953年12月的《关