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1、城市化背景下的土地产权问题探析【摘要】本文是在当前中国的城市化背景下，从房地产开发热和农业可耕地急需保护的矛盾冲突着眼，剖析了冲突存在的根源，即是现行的土地产权制度，不能实现土地产权的自由交易，在缺乏土地流转市场的情况下，政府的以“保护耕地”为目的的措施均收效不大。本文通过分析城市的特殊集聚特性，发现在实现土地产权自由交易的前提下，其本身就是一种有效保护耕地的制度安排。【关键词】土地产权自由交易城市化一、问题的提出近年来，随着我国经济的高速发展和城市化进程的加快，农地非农化已是一个不可扭转的趋势。突出
2、表现为房地产的开发热，在我国房地产市场供销两旺、房地产业取得快速发展的同时，也存在着房价涨幅较快的情况，并影响到房地产业的可持续发展。从2003年起，我国房价出现了过快上涨现象。2005年1一8月份，全国商品房均价为2996元/平方米，同比上18.7%。根据国家发展和改革委员会、国家统计局官方网站发布的数据，2006年1一10月份，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月提高0.3个百分点。与上年同期相比，新建商品住房销售价格涨幅较大的城市依次为北京(10.7%)、厦门(10
3、.5%)、深圳(9.9%)、福州(9.6%)、沈阳(9%)、广州(8.8%)等。2006年10月，上海市的商品房均价再次突破万元大关，达到10714元/平方米，环比增长17.66%。与此同时，我国可耕地的面积和质量却在不断的快速下降。“土地是财富之母”这一名言形象地概括了土地在国民经济中的基础地位和作用，可耕地更是基础中的基础。但是，根据全国基本农田保护检查统计显示，目前我国在册基本农田面积只有l5．89亿亩，已经低于上一轮全国土地利用规划确定的16．28亿亩的底线。同时，我国的耕地后备资源又非常有限
4、，据国土资源部日前公布，全国目前共有耕地后备资源总量为1．13亿亩，耕地保护工作面临着日益严峻的形势。由此，就形成了当前我国的城市化背景下，房地产开发高烧不断、房价持续高涨与耕地锐减，耕地保护和粮食安全问题紧迫的冲突。本文正是从关注这一矛盾着眼，探索这个冲突存在的根源。在研究了现行的我国土地产权制度的前提下，借鉴国内学者关于土地产权制度安排的研究，并且结合新制度经济学中产权理论，着重分析土地产权自由交易的可行性，以此作为当期尖锐冲突的解决思路。一方面，从城市组织的特性出发，探索土地产权自由交易的必要性
5、与可行性；另一方面，研究了政府行为在土地产权制度中所扮演的角色。这两方面是对相关学者研究的部分补充，特别是结合了我国特殊的背景和城市化进程中的问题，通过经济学理论，进一步为系统论证土地产权自由交易问题提供思路。二、因此,土地的使用权价值必须要从投资土地所能带来的收益来分析。把土地收益还原为资本价值这个资本化过程,是土地估价问题的核心。对土地使用权实行资本化,就是通过一定的手段寻找能够带来等值收益的“资本”价值的工具。对抽象权利的资本化,尤其是土地使用权的资本化,一般通过收益资本化的方法来计算的。在假定
6、市场是完全竞争的条件下,土地使用权资本化可以用土地的纯收益与土地使用权的资本化率的比值来体现,用公式表示为:P=a/r公式中P为土地使用权资本,a为土地使用权潜在收益的当期贴现值,r为土地使用权的资本化率。由公式可知,土地收益是土地使用权资本价值的基础,只要知道货币的贴现率,就是一个很容易计算出来的确定的数；而资本化率是土地使用权的关键,资本化率又称还原利率,土地使用权价值对资本化率最为敏感。资本化率的每个微小变动,都会使土地使用权价值发生显著改变。一般来说,资本化率几乎都要比银行存款利率高。由于在应
7、用收益法求取价格时,是对未来若干年纯收益的贴现,因此,土地使用权潜在收益是使用权存续期间历年潜在收益的当期贴现值之和。而资本化率则是平均年收益名义值与历年收益总额贴现值的比值,这时的资本化率为r0,即:r0=平均年收益名义值/历年收益总额贴现值这样,土地使用权资本价值的公式可以写为:P=(1/r0)∑ai同时，需要强调的是，土地使用权的资本化价值与市场交易价格是两个既密切联系又存在区别的概念。土地使用权资本化公式是在假设完全竞争的市场前提下建立的,而现实经济活动总是与上述理论假设存在很大的差距,但这不
8、影响理论对现实的指导作用。由此，通过葛扬教授的研究，从现代角度重新阐释了马克思的土地资本化理论，有利于全面的分析土地产权问题。但是，对于这个问题的阐释，还欠缺了和当前城市化背景下诸多现实的结合，由此引发了本文的思考。（二）制度经济学角度的研究产权理论是新制度经济学的重要理论，土地产权也是众多制度经济学家所集中关注的，特别是在中国体制改革和城市化推动的背景下，以交易成本为基础，以科斯定理为基本原则的西方产权理论为中国学者提供了土地产权问题研究的新思路。土地
