华雅翠园可行性研究报告

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1、华雅翠园可行性报告2005项目总论一、  项目基本情况：华雅翠园位于xxxxxxxxxxxx综合开发区。南临桐梓坡路，西靠银双路，东连双塘路,北邻xxxxxxxxxxxx。毗邻学校体育场、馆。区域净用地50亩。南北长、东西短，平整无峰的地形能与校区风格和设施融合，彰显书香个性和人文雅思的风格。其优越的地理位置适合打造一个以教师为消费群体的居住环境。本小区初步规划总建筑面积为106560m2，其中住宅总面积为88060m2、商铺总面积为8000m2、车位总面积为10500m2。设计住宅600套。户型有三室二厅、四室二厅、五室二厅。经初步估算，项目总投资为1

2、91,379,063.12元，销售收入为260,538,000.00元,应缴税金14,590,128,预计利润54,208,609.00元。1、项目由来及背景为了实施省委、省政府关于“xxxx”的重大战略以及市委、市政府提出的“西文东市”的规划格局，作为国家确定的教育产业211工程之一的重点院校——xxxxxxxxxxx，为创建国际一流名校，抓住机遇，乘势而上，投资3个多亿在市建设新校区及教学大楼、科研大楼、体育场馆等配套设施。随着校区的正式启用和学校的扩招，xxxxxxxxxx进入了一个新的发展期。xxxxxxxx大部分教职工均居住在老校区。因此，学校

3、的搬迁，加之新老校区相距甚远，交通问题、生活问题等等都在一定程度上影响了教师的教学和工作，增加了学校的教学成本。学校为确保正常教学，投入600余万元购置交通工具，接送教职员工上下班，且运行和管理费用日益增加，影响到学校管理和长远发展。特别是多年来学校未建一栋教师宿舍，而年青教职工的住房问题和外聘高级教授的加入使学校住房紧张的矛盾日益突出。根据国家关于积极推进高校后勤社会化改革的政策精神，高校工作的重心已转移到提高教学质量、完善教学基础设施、增加教学科研的投入上来。而学校后勤设施建设，只能依靠社会投资和市场运作的方式来解决。在这种形势下，学校不可能也不允许

4、投入资金建设教师宿舍等后勤服务设施。为此xxxxx寻求依托已经建立起来的后勤社会化改革合作平台，以市场化运作的方式，在新校区周边地区建设专供教师居住的“华雅翠园”，从根本上解除教职工的后顾之忧。xxxxx公司在与xxxxx共同推进高校后勤社会化改革的进程中，互相信任与支持，已经构筑了良好的合作平台。xxxxxxxxx的规范运营与管理，使双方的合作关系进一步得以提升。为解决和改善职工的住房问题，适应高校合并整合的需要，xxxxxxxxxxxxx公司在合作开发学生公寓项目完成后，就形成了共同开发教师公寓的意向，并在建设“华雅翠园”项目上达成共识。良好的合作基

5、础和共同的开发愿望，必将推进“华雅翠园”的开发步伐，确保“华雅翠园”项目的开发成功。2、项目开发单位基本情况3、项目目标市场单位情况。二、项目模式与合作方式由xxxxx和xxxxxxxx公司组成华雅翠园工程建设指挥部，全方位、全过程监控项目开发建设流程及运作。开发商负责组织实施项目开发的规划、设计、报建、施工、验收及交付使用等工作，确保工程质量、进度及工程成本控制。采取定均价、定面积、定向销售。规划的商业门面、车位参照市场价格优先向学校教职工发售外，其余向社会销售。第一章市场要求和项目定位按照xxxx市规划局批准的规划要求，参照xxxxx地区已建教师公寓

6、规划设计理念，为避免楼盘的同质化，崇尚楼盘的个性和品质，在项目的环境设计、公建配套、户型设计上力求朴实大方，营建一个环境优雅、健康的居住小区。第一节项目市场分析根据二○○三年四月我们组织的“华雅翠园”项目推介问卷调查，针对消费者购买动机以及需求，围绕“谁来买房”、“为什么买房”、“在什么地方买房”、“什么时候买房”、“买什么样的房”和“如何来买房”等“5W1H”进行数据采集。通过分析，目标市场的购买动机和需求主要是：1、首次置业市场以青年教师和无房教师为主的需求群体。虽然他们的收入或者经济条件不是最好的，但买房动机以理性自住为主，置业的心理是以中长期考虑

7、。该部分人员的比例约占45%左右。2、再次置业市场以中年有房教职员工为主的群体。这部分消费者财力和消费意识已经积累到了一个新的高度，不满足现有房屋的结构、面积和环境，迫切希望将住房升级换代。特别是xxxxx市放开福利房交易限制，出台一系列优惠政策以后，重新置业更加迫切。他们的购房动机一部分为自住，一部分有投资升值的因素。根据问卷调查，比例约占40%左右。3、海归教授市场为吸引高素质人才加盟，采取了向海归人员和专业人才提供住房的吸引政策。这部分消费群体具有良好素质和较高收入，相当一部分人都是留学归国的教授或国内其他城市的专业人才。他们的消费行为存在一定的被

8、动性，但消费心理是希望家居与其身份相符。除对居住的环境、结构有很高要求外，在位置