高科雅园可行性研究报告

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1、福建中升房地产开发有限公司“高科雅园”项目可行性研究报告一、项目概况项目名称：高科雅园土地取得：我司于2006年1月20日通过竞拍的方式以3800万元取得江南高新科技园2005—10号地块的土地使用权。位置描述：2005—10号地块位于江南组团西南，泉州江南高新科技电子信息产业园区（二期）。地块呈“正方形”布置，北面距南环路50米，西面紧临4号路（暂定名），南面紧临5号路（暂定名），地块占地面积约21719.8平方米（约合32.6亩）。主要经济指标：2005—10地块用地性质为商住用地。规划要求建筑

2、密度在28%以下，容积率控制在3.0以下，总建筑面积约65160平方米，其中商业面积不超过总建筑面积的10%。项目开发进程：2005—10地块为商住用地，地块规模较小，地块将采取一次性开发，项目投入开发资金9800万元人民币。二、投资经济分析：根据地块相关数据及规划控制地块指标控制指标2005—10地块总规划用地面积21719.8㎡1、地块总建筑面积65160㎡2、建筑限高50M（16层）3、住宅面积58644㎡4、商业面积6516㎡5、建筑密度28%以下6、最高限价3100元/㎡从地块的数据指标和

3、控规上看，我们在地块较为理想的状态下可以得到以下数据：P2005—10地块1、价格价格评估：住宅评估均价：2800元/㎡店面评估均价：6000元/㎡2、预期总销售金额住宅销售额：58644㎡×2800元/㎡=16420万元商业销售额：6516㎡×6000元/㎡=3910万元总收入：16420+3910=20330万元3、项目建筑成本（包含配套成本及费用）土地成本：3800万元项目建筑成本：65160㎡×1200元/㎡=7819万元4、其它成本：3300万元销售及其它不可预见成本：4%×20330万元

4、=813万元税金：11%×20330万元=2236万元5、项目预期利润总收入—土地成本—建筑成本—销售税金—其他费用=20330—3800—7819—813—2236=5662万元项目的预期回报率=预期利润/总收入=5662万元/20330万元×100%=28%三、项目可行性概要分析由于地块2005—10在推向市场时就已经定位为：以服务江南高新园区为主的住宅，住宅作为中、低价位的普通住宅。因此，就“高科雅园”项目而言，也许有更为理想的利润率方案，但考虑到本项目本身的以下情况：1、2005—10地块位

5、于江南高新园区二期内，地块在园区内也是定位为生活服务区。2、地块2005—10是通过公开拍卖，最后公司以3800万元竞得，目前政府对该地块同样也进行限价：住宅销售的最高限价为3100元/㎡，单套住宅面积不大于140㎡。根据我司的市场调研显示，江南新区及南环路一带均无楼盘开发，因此本项目在区域的供应是属于市场空白点。而目前区域内的安置房笋江花园城一期在市场上的转让的价格已经达到3000元/㎡，而本项目两地块的预期售价均为未超过3000元/㎡。因此，本项目的价格在区域内有很强的竞争优势。3、本案地块位于

6、江南高新科技园区二期的中心区，交通位置良好，目前有20、29、41路公交车均可以到达该地块，且高新科技园区总体定位为无污染的高科技企业，园区环境较为理想，并且紧临紫帽山，空气清新，是鲤城新区居住的理想之所。目前随着江南新区企业的不断进驻，江南高新园区已逐渐成熟，区域内存在较大的潜在购房需求，而本案作为江南新区的第一个项目，将有较大的潜在客户为项目提供客户资源保证。4、由于政府对地块进行限价，因此公司在购买地块时把它作为公司发展战略的考虑，在购买之初时就考虑以低利润快速回收资金作为本项目操作的指导思路

7、，项目将会很快的推向市场。基于以上因素，项目将会采取“短、平、快”操作，快速回收资金。尤其是政府对2005—10地块进行住宅销售的最高限价3100元/㎡，而这个价格于泉州市区经济适用房的价格相当，因此本项目价格具有相当强的市场竞争力，快速回收资金将不会有压力，主要是看公司对项目有多大的期望利润值而已，所以项目是完全可行的。福建中升房地产开发有限公司2006年6月12日