管理还是服务—物业管理的固有价值问题.doc

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1、管理还是服务—物业管理的固有价值问题管理还是服务—物业管理的固有价值问题作者：佚名时间：2008-5-15浏览量：　　管理还是服务—物业管理的固有价值问题《住宅与房地产·物业管理》2008年第4期　　　在《物权法》的审议过程中，中国第一次出现了“利益集团”的话语模式，加之近年来，众多突出的社区矛盾似乎引导着人们：物业管理在房地产开发的攫利过程中扮演着某种不光彩的马前卒的角色。但是这仅仅是物业管理晶体上的极小一面，我们更时常引入一种意识形态的误区：任何人指责对手代表敌对阶级的利益是很容易的，并且更容易被用来转移对自身胡作非为的批评。事实上正是如此：

2、自本世纪初以来，物业公司的“管理派”就是这样被“服务派”所击倒，而物业公司也是这样被业主委员会所击倒。　　黑格尔有一句名言：存在的即是合理的。很明显这句话已经被现代人误读和用滥了。当前在中国物业管理界，有一股不言自明的思潮就是“我存在，我有理”的“适者生存”论，或者说：零收费、新概念、物业管理品牌顾问等等，都是“适者生存”理论的典型信奉者，它们无一例外地认为自己找到了物业管理行业的进化规律，进而在大胆、更加大胆的实践中，去检验他们的真理，于是，就出现种种物业管理行业和业主都心知肚明的咄咄怪事。　　譬如，物业管理招投标，本来是一种很好的甄别机制，但

3、是在实践操作中，往往演变成“定向招标”，否则每一个大型发展商的物业公司都能如期取得管理权从何解释?撇开联系邀标的掮客们不谈，当评委们看见标书的印刷样式，花落谁家已见分晓；另一方面，投标报价当中的恶性竞争与真伪莫辩，已经使“物业管理费测算”成为了一种不再依据事实，却要迎合政策和业主口味的艺术。　　又譬如，物业管理的接管验收，本来作用是理顺开发商、施工企业与物业管理企业之间的关系，但是在实践操作当中，反而成为物业公司怎样协助开发商，在业主接收房屋、使用房屋的过程中蒙混过关。一方面，所有的公共区域被有意地、必要地予以忽视；另一方面，业主的验房活动从最开

4、始的签约、交费到拿钥匙之后的最后环节，被精心设计成为签约前的环节，其实谁都清楚，短短一天内房屋使用中的绝大部分毛病根本不会暴露，当你对交房流程加以“服务性”的设计，业主在验房单上欣然签字的时候，那么常常可以解释为，是业主你先同意了接收房屋。于是，新的踢皮球的过程仍在循环。　　再例如，往期业主和业主委员会热血沸腾为之争取的“权利”，在他们实现之日起才发现是惊人的重负，譬如公共设施的产权，按现存的思维，业主的目的是要让设备房、锅炉间、会所、停车位这一切的公共设施都归于全体业主的名下，但是社区中一切不能进行销售的部分，一旦成为公共品，往往它就不能牟利，

5、不再具有交易价值，只有成本，除非另一个“专业的”运营商利用价格杠杆，使其重新发挥出创利的能力。但如果没有一种机制的保证，维权斗争常常又回到原点。　　面对今天物业管理的格局，是坦白承认错误，还是想尽办法文过饰非?由于个人的、企业的和行业的错误观念和错误行为已经成为我们物业管理人格的一部分，所以一个行业的复兴必须取决于革除自身的痼疾。但不幸的是，仅仅在五年前，同样在这个行业中，那时我们很难有机会碰到这么多几乎不曾从经验中吸取任何教训的人。上世纪90年代的物业管理还有某种浪漫主义和“文艺复兴”的启蒙味道；但是自“服务论”以降，起初是削弱，最终则是覆灭了

6、“物业管理”的基础，几乎是“全面投降”，提供服务，扮演一个近乎宗教圣徒的受害者，可能已使我们的良心稍安，但丝毫没有减轻我们的罪孽。　　其它的很多行业，都有某种具体的“产品”，譬如开发商提供房屋，餐馆提供可口和卫生的饭菜，厂家提供汽车和手机，有着一种实体上的满足是我们去享用“服务”的前提条件。所以说，一个实体性产品，其市场价值常常取决于固有价值。但是在另外一些行业，市场价值与固有价值并不对等，甚至时常背离，证券市场是其中一种，物业管理，其实也与之相似。　　当物业管理撇去传统的检查与维护，进入到“服务”阶段以后，它明显带有了某种“社会科学”的特点，人

7、们的行为往往某种“反射”。由于容易被理论所影响，往往一个口号、一个点子就提供了一条捷径，就像“脑白金”、“恒源祥”这一类的广告，错误也能引导出成功。这时，市场价值与固有价值的南辕北辙就发生了。尽管业主们抱怨物业公司很不称职，“物业费白交了”，事实上应当回答他们：您就是白交了，因为您交的每一分钱成本都用来满足业主个人的私利，却忽视了公共设施必要的投入和开发。　　我们必须要学习分辨物业管理过程　　管理还是服务—物业管理的固有价值问题作者：佚名时间：2008-5-15浏览量：中市场行为和公共选择之中的区别，尽管私人的利益目标在其中起到总的驱动作用，但是

8、纯就利益冲突而言，一个物业管理从业者应当将社区公共利益置于个人利益之前。如果人们行事纯以结果论成败，就必然与公众利益渐行渐远，迎合、放弃