信托创新产品之农村土地流转信托

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1、信托创新产品之农村土地流转信托一、农村土地流转背景概况1.宏观政策背景2013年7月30日，中共中央总书记习近平主持召开政治局会议，明确提出了“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化”的政策观点。“以人为核心的新型城镇化建设”要取得突破与两大重要改革紧密相关，一是户籍制度改革，二是土地制度改革，而这两大制度改革也被列入了11月份中共中央十八届三中全会的七大支柱改革之中。“户籍制度”的改革可能解决农民离开农村到城市发展后，如何使其各种权利得到有效保护，促进社会公平的问题。“土地制度”改革则更加关注于推动土地流转，特别是农村土地流转，从而有效整合农村土地资源，促进“农业现代化“的建设。2

2、013年7月23日，习近平总书记在湖北调研时来到武汉农村综合产权交易所，了解涉农产权交易尤其是土地流转交易情况，也指出了：“如何在坚持农村土地集体所有性质的前提下完善联产承包责任制，既保障基本农田和粮食安全，又通过合乎规范的流转增加农民收入？一系列问题在下一步改革中要好好研究。”从以上宏观政策背景分析，中央领导人对土地流转制度改革持开放态度，并有可能成为中央未来七大改革方面的突破口而最先落地实施，这无疑为通过信托制度推进土地流转改革提供了巨大的创新空间。2.我国土地种类概况我国土地性质按照所有权归属可以分为两类：国有土地和农村集体土地。从土地用途角度来看，又可以对以上两类土地进行

3、细分：国有土地具有城镇建设用地使用权，主要用于工业用地和房地产开发；农村集体土地中具有农村土地承包经营权的为农业生产用地，具有建设用地使用权的又可以进一步细分为经营性建设用地和非经营性建设用地两类。图1土地性质分类由图可见，未来农村土地流转过程中，主要将区分为农业生产用地、经营性建设用地和非经营性建设用地三大土地市场进行。对于农业生产用地与建设用地进行区分，主要目的在于保障基本耕地、林地等农用土地的安全。习近平总书记在湖北调研时也强调，土地流转要尊重农民意愿，保障基本农田和粮食安全。对于建设用地区分为经营性建设用地和非经营性建设用地，其原因主要在于：非经营性建设用地以宅基地为主，

4、与农民的居住生活息息相关，如果将其转化为工业或房地产开发，土地性质将发生转变。目前，饱受争议的小产权房便是以宅基地建设为主。经营性建设用地本身以盈利为目的，流转后不影响土地使用性质。总体而言，目前经营性建设用地和农业生产用地进行流转的可行性较大，特别是农业生产用地，而非经营性建设用地短期内在市场进行流转还有一定难度。3.我国农村土地流转制度现状我国农村土地流转最早可以追溯至上世纪80年代。1984年，中共中央1号文件《关于1984年农村工作的通知》第一次明确提出“鼓励土地逐步向种田能手集中”，而且第一次提出了“转包”的概念。1988年，《宪法》修正案第一次明确了“土地使用权转让”

5、的合法地位，同年修订的《土地管理办法》增加了“土地使用权可以依法转让”的条文，但是明确提出“农村集体土地不得用于非农业建设”。2007年《物权法》颁布实施，规定“土地流转”的范围包括承包土地的流转，而不包括“集体建设用地的流转”。2012年12月底，中央农村工作会议指出：“充分保障农民土地承包经营权，不能限制或者强制农民流转承包土地”。2013年初，国务院印发的《关于加快发展现代农业、进一步增强农村发展活力的若干意见》提出，在5年内，完成包括宅基地在内的农村集体土地所有权和建设用地使用权的地籍调查和确权登记工作。根据国土部公布数据，全国农村集体土地所有权登记发证率已经达到97%。

6、土地确权工作的基本完成为农村土地征用、流转、调整等后续步骤奠定了坚实基础。2013年8月底，《关于开展农村集体经营性建设用地流转的通知》，及《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见》两份文件下发至了河北、辽宁、吉林等18个省市。按照文件要求，被确定的28个试点市县将于9月正式启动农村集体经营性建设用地使用权流转试点（试点结束时间为2015年6月）。总体而言，土地承包经营权的流转目前没有制度障碍，但不能强制进行。而农村集体建设用地的流转目前还存在一定制度障碍，不过其中的经营性建设用地流转目前已经展开试点，未来有望获得更多的政策制度支持。相对而言，非经营性建设用地

7、的流转当前障碍较大，可能还需要更长的时间才能推进。4.我国农村土地流转前景展望从当前我国农村土地流转制度现状来看，农业生产用地的土地承包经营权与经营性建设用地的使用权具备流转的可能性较大，应当是未来改革推进的着力点所在。对于农业生产用地而言，其承包经营权的流转将有助于推动中央提出的“农业现代化建设”。十八大报告提出，“发展多种形式规模经营，构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系”。2013年一号文件的主题也定为“农业经营体制转型”，其基本精神在于坚持农户作为农