上海富阳新天地大厦项目报告

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1、上海富阳新天地大厦项目报告目录壹、前言贰、立地分析一、项目基地位置二、项目概述2.1.经济指标2.2.项目周边环境介绍2.3.面积汇总表2.4.项目的SWOT分析叁、初步想法肆、办公楼市场篇一、上海市办公楼市场阐述1、办公楼市场历史2、主要分布情况3、上海市办公市场近况3.1.供应与需求3.2.空置率3.3.上海市办公产品价格走势3.4.小结二、相关区域在售办公楼市场情况分析交叉分析一交叉分析二三、项目周边市场情况3．1．出售3．2．租赁3．3．周边市场小结28内部资料上海富阳新天地大厦项目报告伍

2、、商业篇一、上海市商用物业简述二、项目周边市场情况分析2.1.周边情况简述2.2.周边业态情况2.3.周边租金及单元面积2.4.周边商业市场小结陆、项目定位一、定位思路二、主楼市场定位三、办公楼定价3.1.客观评价3.2.投资回报率3.3.经济效益评价3.4.修正价格四、商铺定价五、商铺业态定位5.1.业态定位依据5.2.各层业态定位建议28内部资料上海富阳新天地大厦项目报告壹、前言本项目属于商办楼产品，本报告会从两个方面来切入本项目，上海市办公楼市场现状及周边相关区域的进行分析阐述；另一方面就是

3、商业部分，会着力针对项目周边的商业现状对本项目作出研判。给本项目的最终定位作出一合理的市场定位。28内部资料上海富阳新天地大厦项目报告贰、立地分析一、项目基地位置项目位于普陀区安远路与昌化路的交界处。基地南临安远路，西侧为昌化路，北为新丰路，东边为江宁路。在普陀区与静安区的区交界线的位置。往北有轻轨的中潭路站。二、项目概述2.1.经济指标总占地面积3509㎡总建面10400.54㎡办公楼建面8756.54㎡商铺建面1644㎡辅助楼234㎡2.2.项目周边环境介绍交通——项目北边有轻轨的中潭路站，方

4、便出行。即将在05年开工的轨道交通M7号线中的一站也规划在一项目的附近。步行约十分钟左右。M7线有28内部资料上海富阳新天地大厦项目报告14座车站可与15条轨道交通线换乘，并与磁悬浮线及地铁换乘。文化娱乐——项目步行五到十分钟可达玉佛寺，再往北有长寿公园，周遍的文化底蕴比较高。环境——紧邻静安，离繁华地区以及市中心不远。商业——周围并无大型的商业建筑，主要以小型的商店和一些厂房为主。2.3.面积汇总表：编号套内面积建筑面积套数一层二层三层四层五层六至十层小计A122.633.41010A1a21.

5、732.122228A222.733.645885075A2a21.832.211114B123.634.911114B1a24.536.32214141418B219.028.122222028B2a19.629.0117779B2b18.327.011114B2c19.729.111114B322.333.0117779C142.262.511111014C1a43.163.711114C230.144.5117779C333.349.2117779D121.031.12214141418D2

6、23.134.211111014D2a24.035.511114商场A103.1123.711商场B118.6142.211商场C149.4179.211商场D137.0164.311商场E118.6142.211商场F86.1103.311商场G657.9788.741（1）（1）12.4.项目的SWOT分析28内部资料上海富阳新天地大厦项目报告n优势（Strength）Ø处于普陀与静安区交界线上，临近繁华地段Ø交通出行比较便利，附近有轨道交通M7规划车站，在普陀设有4个站点。这将大大带动普陀区

7、的房产，同时提高当地居民的出行。Ø距离玉佛寺仅有几分钟的步行距离，突显了此处区域的文化底蕴；n劣势（Weakness）Ø基地面积较小，会带来对停车位，公共面积狭小的问题。从而使得项目的附加值受到影响，可能导致未来的发展潜力受到影响；Ø周围的商业环境档次不高，以小的门市店为主，使得周边的消费档次相对较低；Ø周边的小型门市店及“居改非”的商业形式使得项目整体档次下降；Ø次出入口所（安远路）道路狭窄，来回车辆拥挤。n机会（Opportunity）Ø普陀长寿街道的扩建，苏州河的观光区域将规划建一批个性化、

8、高品质的开放式主题购物公园、一条人性化的休闲步行街。长寿商业圈也将建成一个区域性的休闲购物乐园。除了已有的亚新生活广场外，该区域还将建一个超大型家具博物、会展馆，上海最大的KTV娱乐城、一个上海最大的洗浴健身中心。这些都提高了未来项目周边消费商业建筑整体的层次，增加了项目的投资价值。Ø轨道交通M7的建成，M7沿线将与大量的车站，轨道交通，磁悬浮，轻轨的换乘，交通的便利将增加次处对办公楼或者商住楼的需求，出行便利；n威胁（Threat）Ø项目周边未来仍有住宅所附带的商业推案量，会带来