上海新天地调研报告

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1、上海新天地整体项目介绍—项目背景土地面积：约52公顷总建筑面积：约110万平方米物业构成：新天地商业（14.1万平方米）酒店／服务式公寓（6.1万平方米）办公楼（39万平方米）公寓（51.4万平方米）人工湖绿地动工日期：1999年初开发周期：15年分期开发，预计到2012年完工开发商：瑞安集团太平桥地区重建项目以石库门旧建筑区为基础上个世纪90年代，上海政府实施城区改造工程，计划拆除大量旧房，为配合卢湾区的开发，这一区域的老式弄堂也列入改造范围1999年，瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土地，开始新天地改造项目瑞安集

2、团斥资6.7亿人民币，用于新天地地区近万人的动迁安置区位交通：紧邻淮海中路、西藏南路，是上海的商业中心，紧靠地铁1号线、2号线、8号线、10号线，区位交通优越上海新天地整体项目介绍—开发公司介绍上海新天地及所处的太平桥改造项目，是由香港瑞安集团开发的。瑞安集团由集团主席罗康瑞先生于一九七一年在香港创立，至今已发展成为一个多元化的集团，旗下之房地产发展、建筑及建筑材料业务遍及香港、中国内地及北美洲。瑞安的机构文化及长远目标，均反映了集团追求优质、卓越及创新的精神。在一九九七年，集团之建筑及建筑材料业务重组成控股公司，名

3、为瑞安建业有限公司(「瑞安建业」)，并于同年二月在香港联合交易所上市。现时，瑞安建业主要从事水泥生产、建筑、建材及创业基金投资，并持有瑞安房地产发展有限公司超过百分之二十权益。瑞安房地产发展有限公司于二零零四年成立，是集团的地产旗舰公司，结合了瑞安在中国内地的主要房地产发展项目，并获得多个著名国际投资者的支持。瑞安房地产发展的项目可分为两大类别：集多种功能的大型市中心商住综合发展项目，以及配合城市总体规、提供全面配套设施的优质综合住宅发展项目。日后瑞安房地产将享有优先参与集团内地地产发展项目的权利。上海新天地整体项目

4、介绍—开发现状人工湖＋绿地企业天地新天地翠湖天地二期一期北里南里2001-2002年先期推出新天地商业和人工湖/绿地(公益部分)2003-2006年分别推出企业天地(办公)和翠湖天地一二期(住宅)5星级酒店新天地时尚购物中心2007-2010年分别五星级酒店和新天地时尚购物中心上海新天地（商业街）—历史文化背景石库门沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”，如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建筑被叫作“石箍门”，后又讹作“石库门”。一般认为，这种建筑的正大门以条石作门框，门扇为实心厚木，上有铜环一幅，与中国的传

5、统民宅相比，趋向保守。石库门住宅兴起于19世纪60年代。1860年太平军发动东进，攻克镇江、常州、无锡、苏州、宁波等苏南浙北城市，迫使数以万计的苏南、浙北难民进入上海租界避难。租界为接纳难民，动员商人投资住宅建设。为了充分利用土地，这些住宅大都被建为联排式的石库门里弄住宅。本世纪初以后，随着上海居民的家庭向小家庭结构变化，居民的生活习惯也发生明显变化，石库门住宅的结构和样式发生变化，有适宜小型家庭居住的“单进”（即无厢房）、“两进”（一客堂一厢房）。其规模较大，弄堂宽约为4米、楼层主要为2～3层；在楼梯平台处设亭子间

6、，立面采用阳台；20年代后，一般都安装了卫生设备。90年代初期，上海开始了大型的重建和开发。不少石库门老房子被拆卸，取而代之的是一幢一幢的高楼，一片又一片充满怀旧风情的老房子渐渐消失，人们才意识到要去保留这些上海独有的“艺术品”。上海新天地（商业街）—建筑理念与特色整旧如旧，翻新创新◆设计原则：保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度。◆整体规划：保留下来的旧建筑各呈特色，彷佛一座座历史建筑陈列馆。◆强调历史感：保留原有的砖、原有的瓦作为建材。◆外表「整旧如旧」：为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，设计及工

7、程以保留房子原貌为原则，工程人员按照当年的图纸进行修建，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当时一样。墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌。◆内部「翻新创新」：内部进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽频互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所。专业团队打造挑选了美国旧房改造专家本杰明·伍德建筑设计事务所和具东方文化背景的新加坡日建设计事务所，并邀著名的同济大学建筑设计院为顾问

8、。从保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度作多方面考虑，把新的生命力注入这些旧建筑，以符合新世纪消费者的需求。在整体规划上保留北部地块大部分石库门建筑，穿插部分现代建筑；南部地块则以反映时代特征的新建筑为主，配合少量石库门建筑，一条步行街串起南、北两个地块。上海新天地（商业街）—规划定位：新天地现在的经营定位是在开发过程中，在开发