商品房买卖合同补充协议效力问题

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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划商品房买卖合同补充协议效力问题　　《商品房买卖合同》补充协议　　若干问题探讨　　遵义市工商部门开展《商品房买卖合同》备案工作已有近三年的时间，备案工作有效地规范了商品房买卖合同订立，保护了商品房买卖合同双方当事人的合法权益。　　XX年省住建厅和省工商局联合发文，在全省范围内推行《贵州省商品房买卖合同示范文本》。推行初期，《示范文本》在较大程度上避免了因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切而出现显失公平和违法条款，大量减少了商品房买卖合同纠纷。然而，近一年多来，开发商普遍采

2、用增加《补充协议》的方式订立合同，大量霸王条款甚至违法条款通过《补充协议》重新得以确立，《示范文本》多个重要条款被删改，示范作用沦为空谈。在此笔者结合合同备案工作实际，重点探讨《补充协议》存在的主要问题，并尝试找到解决办法。　　一、《补充协议》的种类及其法律效力目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　广义的商品房买卖合同《补充协议》除了作为《示范文本》附件签订的专门《补充协议》外，还包括出

3、卖人所做的销售资料和宣传广告，如售楼书、宣传册、报纸广告等当中内容“具体确定”且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的合同条款。本文探讨的《补充协议》仅限于狭义的《示范文本》附件。　　《示范文本》第二十九条已对《补充协议》内容做了限制，其内容应当是“本合同未约定、约定不明确或不适用”的，只有这几种情形下，才能订立《补充协议》，且明确了《补充协议》与本合同具有同等法律效力。然而现实情况是出卖人并非针对“未约定、约定不明确或不适用”的内容进行变更或补充，而是对很多关键部位条款予以删改，再约定当补充协议与本合同冲突时，以补充协议为准的格式合同条款，试图以此定性《补充协议》的效力，

4、达到其规避自身应承担责任等目的。实际上，对其法律效力的定性仍应当遵照《示范文本》二十九条：“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”我们在备案工作中，重点审查的也就是这些内容。　　二、《补充协议》存在的主要问题　　名称、概念应当规范　　1、补充协议中经常出现买卖双方称谓混乱情况，同一合同中会出现“出卖人、卖方、售房人；买受人、买房、买房人”等不统一的名称，应当将其统一规范为出卖人、买受人。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其

5、在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　2、对日期概念应当规范，有的合同一会“日历日”，一会“工作日”，应当统一规范为工作日，也可直接简称为几日内。　　3、补充协议中很多地方约定了违约金比例，从按日计万分之一至按合同总价的30%承担等，不一而足，除了要求双方条款尽量对等外，违约金比例过高或过低很难在备案中予以规范，对　　此我们暂时采取的做法是涉及到影响较大，金额较高的违约金条款，在违约金比例等位臵要求出卖人在补充协议中留空，在与买受人签订合同时再行手工填写，这样一是避免出卖人随意解释备案工作，

6、二是通过手工填写能有效引起买受人的注意，尽量避免吃暗亏。　　面积计算及差异处理方式的审查　　1、三种面积计算方式的选择。根据《贵州城镇房地产开发经营管理条例》，自XX年5月1日起，商品房一律按照套内建筑面积或者按套计价销售，也就是说目前只有这两种面积计算方式可以选择，但实际情况中仍有房开商在补充协议中约定以建筑面积计算，这种直接违反了地方性法规的条款应当责令改正。需要特别说明的是，经济适用房等政策性房屋销售虽然使用的是《示范文本》，但可以以补充协议方式约定以建筑面积计算，这是因为其并非商品房开发，不适用该条例。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，

7、可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　2、面积差异处理方式。这是在当前备案中争议较大的条款之一。目前补充协议中普遍不采用《示范文本》约定的处理方式，而是单独约定“据实计算”、“以产权登记面积为准，单价不变，多退少补”等类似内容，其设立理由依据于《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十