商品房买卖合同补充协议若干问题探讨

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1、《商品房买卖合同》补充协议若干问题探讨遵义市工商部门开展《商品房买卖合同》备案工作已有近三年的时间，备案工作有效地规范了商品房买卖合同订立，保护了商品房买卖合同双方当事人的合法权益。2011年省住建厅和省工商局联合发文，在全省范围内推行《贵州省商品房买卖合同示范文本》（以下简称《示范文本》）。推行初期，《示范文本》在较大程度上避免了因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切而出现显失公平和违法条款，大量减少了商品房买卖合同纠纷。然而，近一年多来，开发商普遍采用增加《补充协议》的方式订立合同，大量霸王条款甚至违法条款通过《补充协议》重新得以确立，《示范文本》多个重要条款被删改，示范作用沦为

2、空谈。在此笔者结合合同备案工作实际，重点探讨《补充协议》存在的主要问题，并尝试找到解决办法。一、《补充协议》的种类及其法律效力广义的商品房买卖合同《补充协议》除了作为《示范文本》附件签订的专门《补充协议》外，还包括出卖人所做的销售资料和宣传广告，如售楼书、宣传册、报纸广告等当中内容“具体确定”且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的合同条款。本文探讨的《补充协议》仅限于狭义的《示范文本》附件。9《示范文本》第二十九条已对《补充协议》内容做了限制，其内容应当是“本合同未约定、约定不明确或不适用”的，只有这几种情形下，才能订立《补充协议》，且明确了《补充协议》与本合同具有同等法律

3、效力。然而现实情况是出卖人并非针对“未约定、约定不明确或不适用”的内容进行变更或补充，而是对很多关键部位条款予以删改，再约定当补充协议与本合同冲突时，以补充协议为准的格式合同条款，试图以此定性《补充协议》的效力，达到其规避自身应承担责任等目的。实际上，对其法律效力的定性仍应当遵照《示范文本》二十九条：“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”我们在备案工作中，重点审查的也就是这些内容。二、《补充协议》存在的主要问题（一）名称、概念应当规范1、补充协议中经常出现买卖双方称谓混乱情况，同一合同中会出

4、现“出卖人、卖方、售房人；买受人、买房、买房人”等不统一的名称，应当将其统一规范为出卖人、买受人。2、对日期概念应当规范，有的合同一会“日历日”，一会“工作日”，应当统一规范为工作日，也可直接简称为几日内。3、补充协议中很多地方约定了违约金比例，从按日计万分之一至按合同总价的30%承担等，不一而足，除了要求双方条款尽量对等外，违约金比例过高或过低很难在备案中予以9规范，对此我们暂时采取的做法是涉及到影响较大，金额较高的违约金条款，在违约金比例等位置要求出卖人在补充协议中留空，在与买受人签订合同时再行手工填写，这样一是避免出卖人随意解释备案工作，二是通过手工填写能有效引起买受人的注意，尽量避

5、免吃暗亏。（二）面积计算及差异处理方式的审查1、三种面积计算方式的选择。根据《贵州城镇房地产开发经营管理条例》，自2009年5月1日起，商品房一律按照套内建筑面积或者按套（单元）计价销售，也就是说目前只有这两种面积计算方式可以选择，但实际情况中仍有房开商在补充协议中约定以建筑面积计算，这种直接违反了地方性法规的条款应当责令改正。需要特别说明的是，经济适用房等政策性房屋销售虽然使用的是《示范文本》，但可以以补充协议方式约定以建筑面积计算，这是因为其并非商品房开发，不适用该条例。2、面积差异处理方式。这是在当前备案中争议较大的条款之一。目前补充协议中普遍不采用《示范文本》约定的处理方式，而是单

6、独约定“据实计算”、“以产权登记面积为准，单价不变，多退少补”等类似内容，其设立理由依据于《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《司法解释》）第十四条第一款：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理……。出卖人以此为由，对面积差异处理予以9另行约定。对此条款，出卖人的理解实质是片面的，并未严谨地解读该条款。该条款同时规定：合同没有约定或者约定不明确的，需按照上下3%的面积误差比规定来处理。出卖人仅约定“据实结算”等而没有区间范围限制，对面积误差比例及处理方式都没有进行约定，不应视为双方对误差处理另行进

7、行了约定，实质上是约定不明确，且明显不利于业主，系霸王条款。实际操作中，全国很多法院都曾有过同类案例，尽管双方约定“据实测算”，但最终法院认定该条款无效，系霸王条款，违反了司法解释规定，最终仅判业主承担3%超面积费用。因此在备案中，我们均要求出卖人予以修改，要么按照原《示范文本》两种方式来订立合同，要么必须对该补充条款的内容予以细化，以达到明确具体。这里要注意经济适用房等政策性住房销售同样不适用《司法解释》。（三）规范不