福州房地产市场报告

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16、业主论坛    　 　　13年，福州调控政策延续了12年的平稳基调，常态化运行。今年3月，全国出台的新国五条，其中确定了13年的福州房价涨幅不得超过人均可支配收入涨幅，其余细则跟进则更多着眼于细节方面的调整，以加强和完善现有的调控措施为主，并无实质新政策出台。年末福州出台的“榕七条”，提高了外地客户的购房门槛，而并未如其他城市般，提高二套房首付比例，作为以本地需求为主的福州楼市，整体实质影响有限。面对房价调控的压力，政府更多的通过限制高单价房源备案，限制或延迟

17、高单价项目取得预售许可证等措施，让市场“成交均价”下降，对市场实质影响有限。稳定的政策环境，为今年福州楼市表现火热，提供了坚实的基础【详细】  　 　　2012年福州土出总成交额仅有65.41亿元，相较2011年的224.45亿元，大幅下滑71%，2012年整体土地财政严重缩水，进入2013年，政府明显加快土地供应，全年供应54幅地块，其中上半年供应13幅，下半年供应量达41幅；全年共出让34幅用地，其中商住用地共出让9幅，仅占26%左右，成交总规模仅173.6万方，相较2012年的100万方有所回升，但仍处低位。商住用地整体成交量小，除苍霞地块由于出让条件较为严苛流拍，以及定向地块底价

18、成交外，其余地块竞争激烈，溢价率均在50%左右【详细】  　 　　2013年年初，随着东区板块的土地热拍，区域楼面价创新高后，加之返乡潮促动下，积蓄改善型客户纷纷入市，楼盘集体涨价潮由东区向全市蔓延，其中如东区保利香槟国际、香开新城等项目从1.45万/㎡的均价快速攀升至1.7万元/㎡。市区上半年楼市各盘涨幅整体达2000-4000元/㎡左右。市区的价格快速上涨，刚需主力购房群被迫挤压入闽侯，同时促动闽侯市场火热，屡现开盘售罄盛况，价格一路快速上涨。闽侯2013年全年商品住宅成交均价9526元/㎡，环比12年上涨13%，从普通商品住宅开盘推售价格情况来看，南屿板块从年初9千左右涨至年末10

19、500-11000，荆溪板块则由年初的7500上涨至9000左右【详细】  　 　　伴随政策对住宅物业的严厉调控，办公物业首当其冲成为投资者关注的一个焦点。近2年，福州办公市场集中放量，其中办公、自住两相宜的SOHO产品掀起了福州市场的一股SOHO投资热潮。随着市区SOHO项目多进入尾盘，而北江滨CBD及金融街CBD写字楼项目的兴起，市场办公物业成交重点由写字楼产品取代SOHO成为办公市场的主流，抢占市场份额。2013年写字楼物业成交量占全市办公物业的52%，达20.7万㎡，环比去年15.3万㎡，涨幅达36%，市场表现依旧火热。2013年全年来看，办公市场全年均价为20859元/㎡，与去

20、年17129元/㎡上涨22%。未来随着北江滨CBD的升龙环球中心、融侨滨江广场、福晟钱隆广场等新项目上市，市场将迎来新一轮放量【详细】  　 　　近年来，国家开始提倡鼓励精装修房源入市，以达资源节约，避免二次装修浪费等可持续发展的目的。早年精装项目以一线城市为主，发展成熟且多元化，目前，转而向二线城市推广，且市场接受度日渐提高。　　福州精装房自2004年起步，已经发展近10年时间，早年精装项目较少，且市场试水多以失败告终。2010年万科金域榕郡二期产品入市，成为精装成功典型，带动福州市场精装修产品也进入快速发展阶段。随着客户对于精装修接受度提高，特别是刚需客群的高度认识，精装修产品优势逐

21、步凸显，市场上精装修产品不再局限小户型投资产品和大户产品，刚需产品、SOHO、写字楼也精装化。2013年，福州市场精装产品不再局限于万科旗下楼盘，其它开发商精装楼盘增多，且产品类型丰富，含超高端建发国宾府，亦有市区万科广场、阳光城丽兹公馆等项目，闽侯精装项目亦有所增加。整体福州楼市精装产品的发展再次达到新的高度【详细】  　 　　随着福州城市发展步伐加快，区域各项配套的不断丰富和发展成熟，市区房地产价值日趋稀缺。其中市中心—江滨在售项目减少，且未来放量有限，市中心以旧城改造项目为主，江滨区域未来则以写字楼产品放量为主，住宅供应有限。目前市中心在售项目均价普遍突破2.2万元/㎡，部分江滨项

22、目已经在3万元/㎡左右。在其稀缺性逐步凸显下，销售价格亦将持续上涨。可以遇见，随着市中心及江滨价值的不断凸显，区域价格整体价格达3万已经指日可待。　　城市以金山、东区、北区板块等为代表的市区外围板块，近年来各项配套逐步成熟，其中金山浦上商圈已经成型，奥体板块也逐步兴起，北区作为鼓楼区后花园，居住氛围成熟……【详细】  　 　　福州近年城市版图扩张迅速，其中闽侯县临近福州市区，成为重点发展区域。以大学城、海西科技园为依托，13年，南屿