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1、福州市住宅市场分析报告报告单位：福建金辉集团企划部报告时间：2006年4月10日•市场概论一、2005年，国家加大了对房地产开发宏观调控的力度，并采取了一系列措施稳定商品房销售价格。在各地区、各部门的共同努力下，各项宏观调控措施取得了积极成果。房地产开发投资增长幅度趋缓，商品房销售价格涨幅有所凹落。2005年房地产开发市场呈现出以下主要特点：（一）房地产开发投资增速逐刀回落。2005年，全国累计完成房地产开发投资15759亿元，比上年增长了19.8%,增幅比上年回落了8.3个百分点，比上半年和前三季度分别冋落了
2、3.7和2.4百分点.从5月份开始，房•地产开发投资增速己持续8个月低于同期城镇固定资产增幅，呈现平稳回落的态势.［二丿商品住宅投资比重提高,经济适用房投资持续负增长.2005年，全国完成商品住宅投资10768亿元，同比增长21.9%,所占比重由上年的67.2%±升到68.3%,捉高了1.1个百分点，其中,经济适用房投资占房地产开发投资的比重由上年的4.6%下降到3.6%,商业营业用房投资2000亿元增长16%,所占比重为12.7%,办公楼投资740亿元，增长13.4%.所占比重4.7%.C三丿金业到位资金小幅
3、回升,定金及预收款增速大幅回落.2005年，房地产开发企业到位资金21178亿元，同比增长23.4%,增幅比前三季度上升了1.8个百分点，比上半年回落了（）.1个百分点,增长了10.4%,国内贷款3835亿元，增长21.4%,定金及预收款力49亿元，增长4.8%.增幅同比回落39.6%个百分点，占资金来源的比重同比M落6.5个百分点.（四）土地购置而积出现负增长，商品房开、竣工面积增幅趋缓.2005年，完成土地开发面积20762万平方米，同比增长5.2%,本年购置地土而积38210平方米，减少1575万平方米，
4、下降4%.分地区看，东部地区房地产企业购置土地而积下降13.2%冲部和西部地区则分别增长10.2%和3%.房屋新开工面积为6.7亿平方米，增长10.6%,增速比前三季度回落2.4个百分点.比上半年回落了0.3个百分点.房屋竣工血积4.9亿平方米，增长14.9%（五）期房销售额所占重超过60%.2005年，商品房销售面积5.6亿平方米，其中，现房销售面积2.4亿平方米,期房销售而积3.2亿平方米，期房占全部销售而积的比重为57.1%.商甜房销售额为1808（）亿元.其中现房销售额6424亿元.期房销售额为1165
5、6亿元,期房占全部销售额的比重为64.5%.Ct丿商品住宅平均销伟价格增幅逐季I叫落.2005年，全国商品住宅平均销售价格同比增长9.3%.增幅比上年回落5.9个百分点.比一季度回落4.2个百分点.比上半年回落2.6个百分点.比前三季度回落了0.3个厲分点.2005年，办公楼平均销售价格同比增长13.2%,商业营业用房平均销售价格增长15.2%.（七）商品房空置而积增速有所加快.到2005年底，全国商品房而积1.43亿元平方米，同比增长（A）15.7%,增幅比前三季度和上半年分别增加了4.9和7.8个百分点.其
6、中，商品住宅空置面积8319万平方米，增长12.4%,办公楼空置面积872万平方米，增长6.9%,商业营业用房空置面积3872万平方米，增长23.2%.从空置时间來看，空置时间在一年以上的商品房为7933万平方米.所占比重55.6%.2005年,在各项宏观调控措施的共同作用下，房地产开发市场运行趋于稳定.商品房价格快速上上涨的压力仍然存在.2006年，要保持宏观调控政策的连续性，在保持房地产开发投资适度增长的基础上，着力改善投资结构.进一步做好稳定房价的工作.防止商品房销售价格增幅人幅反弹.同时，要做好商品房销
7、售工作.防止商品房空置面积继续大量增加.（九）全市共批准上市预售的商品房而积为725.16万平方米，同比较长28.81;同期全市办理商晶房合同备案登记而积689.32万平方米，同比下降4.24%;全市批准上市销售商品房面积比商品房预售合同登记面积多出35.84万平方米.供应呈正比例增长，需求呈负增长.其中市区共批准上市销伟的商品房面积为584.96万平方米，同比增长8.46%.增幅较去年同期回落5.8个百分点.同期市区办理商品房合同备案登记面积588.24万平方米，同比下降9.48%,增幅较去年同期回落54.9
8、个百分点.商站房销售而积比批准预售而积多出3.82万平方米,需求下降率高于供应下降率，有效需求有待于进一步开发，市场销售的放缓主要在于市场的观望情绪极高所致.冃而市场开发处于恢复中，但是商品房自住型消费仍占一些比重，将对购需求提供支撑.商品房供应结构进一步优化.据房地产市场信息系统统计数据表示:总房价在10万一50万Z间的商品房约占77.51%,户型面积在40—150平方米Z间占80.
