上海利星国际广场物业管理顾问服务计划书(2)

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1、利国广场前期物业管理顾问服务计划书一、管理目标：1.1“以人为本，以质为先，以客为尊”秉承我司一贯之管理理念，管理风格，根据我司以往经验制定有系统之培训，加强员工对管理服务之认识，改善礼貌及工作态度,做到以人为本，以质为先，以客为尊之要求。1.2管理公司以及开发商卓越的品牌形象不同物业具有不同独特之项目特色，我司将充分考虑并结合『利国广场』的特点，提出具有『利国广场』的特色之管理理念、管理系统，确立管理公司以及开发商在市场中独特、卓越之品牌形象。鉴于利国房产对该项目的精心打造，以及该项目所处的极佳地理位置，已经奠定了『利国广场』的目标

2、客户具有较高的层次，对生活质量有较高的要求。我司将借鉴符合国际标准的酒店式物业服务的模式，派出经验丰富，品行优秀的物业管理人员，入驻『利国广场』，来精心管理该项目，全力付出为全体客户提供优质价廉的服务。1.3国际品质ISO9002资格利用我司的管理资源，可协助发展商达致国际品质ISO9002之要求，使物业管理工作标准化、规范化、系统化。通过ISO9002质量体系的运行，保证服务质量、服务水平长期稳定在高水平上，有助提高管理水平及物业价值。第59页利国广场前期物业管理顾问服务计划书项目简介『利国广场』项目开发商为上海利国房地产有限公司。

3、发展商以超强实力，倾情打造又一市中心的地标建筑。『利国广场』地处市中心黄金地段，南面延安西路，西依江苏路。项目用地面积15363M2，总建筑面积（地上）约66181M2，综合容积率4.31，绿化率30.1％。项目包括三栋高层住宅公寓，一栋21层办公楼和一栋5层的商场。住宅用机动车位119辆，办公/商业用机动车位116辆。第59页利国广场前期物业管理顾问服务计划书物业管理服务范围3.1物业竣工前物业管理服务3.1.1物业工程1.小区设计我司将详阅小区所有设计图纸及建筑材料规格书，以使用者的角度向发展商提供有利于未来管理之改善建议，诸如住

4、宅用户与办公/商业用户分流控制、人流车流控制，交通控制，绿化的布局；提出将来小区保养维修可能产生的问题，并能在建筑期内做出相应的增删。2.机电设备按我司曾管理众多不同类型，不同组合之物业经验，可提供最适用于本项目之机电设备咨询建议，再加上我司对该等机电设备之实际操作经验，肯定可为贵司在选用最合适之机电设备时提供物业管理上的专业意见。3.合约文件发展商对采购主要物业设备如空调机组，电力配备，消防监控自动化系统等可能更多的是从资金和成本上考量。而我司会更多从日后设备维修保养，以及设备原产地等方面加以监控。因同一生产厂商同一型号的产品，产地

5、来源往往成为质量优劣的重要因素。如合约内未明确订定条款，以及由原产地付运，至安装，测试过程中，事前也未有作出妥善安排，一但出现问题时，肯定各有关商号即生产，运输，安装，调试承办商都会互相推诿责任，最后蒙受损失的仍为发展商。我司将对将设备采购文件会提出意见，而对上述流程编排亦做出建议，尽量减少可能产生之矛盾，同时亦于合约条款内对有关的商户做出公正的监控，确保发展商得到应有的保障。第59页利国广场前期物业管理顾问服务计划书物业管理1.物业形象展示由我司提供售后之优质管理服务，对贵司在国内之信誉更见巩固及裨益，在业户及访客等口碑下，间接免费

6、作为贵司日后其它业务发展或销售之推广及宣传，从而能更有效地创造更理想的业绩。同时我司可提供参与售楼处服务，详见附件二《『利国广场』售楼处和样板房物业管理服务方案》。2.保安系统于详细考虑『利国广场』之整体设计组合后，我司将对项目之保安要求做出评估，并建议详细之未来保安系统安排，以配合小区智能型的硬件设计。3.清洁要求于整个项目发展过程中，我司将提供所有符合『利国广场』具备清洁要求需要之意见，如清洁器材配置、垃圾处理器械等。同时根据『利国广场』的特点，提出必要之清洁要求，如遇有特别或新颖之建材用料，可及时提出要求联络供应商，提供材料之清

7、理方法；又如针对特殊楼层的设备设施之清洁，特殊类型建筑的外立面清洁提供切实可行、价廉迅速的计划。4.管理预算于项目交付使用前，我司将参照江苏路地区及华山路地区的物业管理费用收支，生活指数，物价幅度，提供一准确及合理之未来管理支出预算案予发展商，配合市场推广策略。原则上，最少于首期项目交付使用前四个月，本公司应开始下列前期物业管理服务：5.人事管理第59页利国广场前期物业管理顾问服务计划书制订分期及整个物业之管理员工编制，根据国内法制及参考同区行情订定各级职员薪酬、津贴、福利之标准，如依国内现行法例，管理处员工之工作时间为每周工作不得超

8、过40小时，故须编以三班制，5天工作及每天8小时，以保持二十四小时之服务；但部分负责保安之管理员工会安排二班制，每天工作十二小时，以配合保安编班上之安排及人员调动之灵活性。u草拟各级管理员工之岗位职责及权限；u安排员工招