2019年物业管理行业展望：龙头空间广阔，买入正当时.docx

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1、回顾2018年，房地产行业面临深刻转型，物业管理服务将成为增长的新蓝海自1998年中国住房制度改革以来，中国房地产行业经历了近20年的高速发展，房地产成为了国民经济的支柱产业之一，一直承担拉动中国经济增长的重任，这个定位也成就了近20年的中国房地产大牛市。但随着中国经济逐步从之前的“投资驱动型增长”转向“创新驱动型增长”，以及房地产行业“房住不炒”的定位写入十九大报告，标志着房子将回归为最大的民生居住品，其投资属性将极大弱化。同时中国房地产行业也将由之前快速增长的增量市场进入平稳增长的存量市场，中国房地产企业转型成为必然。根据wind数据显示，

2、全国住宅房屋竣工面积在2014年创下39.5亿平方米的峰值，2015年竣工面积同比增速为-11.5%，其后虽然宽松政策频出，同比增速在2016年有大幅度的反弹，但我们预计2014年的峰值将成为一个很难逾越的高点，中国房地产正逐渐由增量市场进入存量市场，同时也标志着我国房地产行业从过去的快速成长期转变为成熟期，房地产企业从过去的拿地、建设、销售的传统模式转型已成必然。图1全国住宅房屋竣工面积及增速亿平方米4550%4040%3530%302520%2010%150%10-10%50200020022004200620082010201220142

3、016-20%注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港住宅房屋竣工面积住宅房屋竣工面积同比资料来源：wind，国信证券（香港）研究部发达国家房地产市场发展经验表明，房地产行业必然经历增量市场为主导到存量市场为主导的转变，持有型物业的开发运行是致力于永续经营的房地产企业的必然选择。物业管理增值服务将成为重要的新增长点之一。过去的房地产企业运营旗下的物业管理公司主要是为了提升自身企业的品牌美誉度，自2014年彩生活（原花样年旗下物业管理公司）于港股上市以来，标志着物业管理业务从地产开发业务的附属品，向自主经营，为业主提供多元化服务，市

4、场化程度提升的方向发展。其后中海物业、绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦等知名地产企业旗下物业管理公司先后港股发行上市，物业管理行业资本市场热度持续提升。注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港图2持有型物业的开发运行是进入存量市场后房地产企业的必然选择资料来源：wind，国信证券（香港）研究部物业管理基础服务市场空间可观根据Frost&Sullivan的数据统计，截止2017年末，全国物业管理服务公司的总在管建筑面积为321亿平方米，近6年全国物业管理公司在管理建筑面积复合增速为5.8%。图3全国物业管理公司总在管建筑面积及

5、增速十亿平方米3510%9%308%257%6%205%154%103%2%51%00%201220132014201520162017全国物业管理公司总在管建筑面积同比增速资料来源：Frost&Sullivan，国信证券（香港）研究部注：在管建筑面积指物业业主个人拥有的独立单位总楼面面积及公共空间的总楼面面积。注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港近年来随着城市化进程的加快、人均可支配收入的不断增加，物业管理基础服务市场近年来维持快速增长。2012年至2017年，物业管理基础服务市场的收入由1,749亿元增加至2,685亿元，复

6、合年增长率为8.9%。图4全国物业管理基础服务市场的收入及增速十亿元30012%11%25010%9%2008%7%1506%5%1004%3%502%1%00%201220132014201520162017全国物业管理基础服务市场收入同比增速资料来源：Frost&Sullivan，国信证券（香港）研究部增值服务市场規模高速增长以物业管理百强企业为例，根据全国物业管理协会的数据，基础物业服务收入占总收入的比例达83%，但仅贡献了69%的利润；而收入占比为17%的增值服务则能贡献31%的利润。因此各物管公司纷纷挖掘基础物业服务的附加值，延伸服务

7、领域，开展多种经营业务及资源整合，嫁接移动互联网、大数据、云计算等新技术，收集、整理和分析业主的衣食住行等生活需求数据，促进营业收入及利润的增长。在互联网应用进一步发展及住户需求更趋多元化的情况下，增值服务的市场规模近年来高速增长。2017年，中国物业管理增值服务的市场规模达到人民币3,179亿元，2012年至2017年的复合年增长率为73.8%。未来，随着互联网应用的进一步推广以及人均可支配收入的持续增加，增值服务的市场规模预计仍将持续增长。预计2022年增值服务市场的市场规模可达到人民币8468亿元，2017年至2022年的复合年增长率为2

8、1.6%。注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港图5增值服务市场规模及增速十亿元25201588.1%92.2%1068.0%74.49