福建宁德宝信城市广场项目市场调查研究报告_94页_2010年(2)

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1、宁德宝信城市广场专项市场调查报告凌峻地产（中国）有限公司二零一零年二月93宝信地产凌峻地产第一篇市场调查概述93宝信地产凌峻地产一、市场调查序言凌峻公司就宁德市宝信城市广场专项市场调查小组于2010年2月2日－5日对宁德市主要商业功能区及项目周边商业市场进行全面调研，对主要商业网点、主要商业业态等作深入调查，同时与消费者、媒体、业界人士、销售人员等进行多方面沟通，并与发展商交流了对项目的看法。宝信城市广场项目商业地段优越且商业体量较大，如何实现商业项目价值最大化，如何规避开发风险，确保商业项目运作成功，我们必须对以下课题进行透彻的调查和研究：

2、（一）、宁德市城市宏观环境；（二）、宁德市城市规划；（三）、宁德市商业市场现状及发展趋势；（四）、宁德市商业网点规划；（五）、竞争对手及市场潜在供应量分析；（六）、宁德市市已经营的大型商业网点、超市、百货等调查；（七）、宁德市人群分析；（八）、项目区域环境及地块调研；（九）、主要目标消费者调查；本调查报告旨在围绕但不限于上述问题展开，通过对数据、资料的整理、分析，得出市场调查重要结论，从而提出对项目发展有建设性的建议。93宝信地产凌峻地产二、市场调查目的本次对宁德市进行房地产市场尤其是商业市场专项调查，最终目的是在充分搜集、了解宁德市商业市场

3、有关数据的基础上，从动态角度分析宁德市商业市场现状及发展趋势，从而论定项目商业部分在本区域的发展及潜在机会，为项目进行商业市场定位、产品力提升提供有效支持，并为项目制定合理的产品力提升和营销策略。为此，我司组成了专业调研小组对宁德市进行细致而深入的市场调研工作，通过对相关调查数据及资料的收集整理，进行了多次深度讨论与专业分析，最终形成本报告，力求对宁德市的商业市场做到深刻、精确的认识，为贵司项目开发运作提供有效的指导建议。三、市场调查方法（一）、资料搜集1、发展商协助提供主要内容包括项目所在地块资料、项目前期规划及项目发展构思及当地相关消费情

4、况等相关资料。2、文献资料及网络搜集搜集有关宁德市宏观经济、城市规划及房地产市场发展状况尤其是商业市场等相关资料。93宝信地产凌峻地产（二）、实地走访调查主要针对在售及规划项目、竞争对手、市中心可参考项目、区域环境、项目地块、主要商圈及项目周边商业市场进行调查，通过市场调查小组人员实地走访、记录、访问获取第一手市场资料。（三）、深度访谈1、对目标消费者访谈采用访谈形式，就目标人群的消费心态、购物习惯等方面进行双向沟通、交流，提纯出对项目的深度认识和理解，为确定项目目标消费群提供可参考依据。目标消费者包括各大商圈商家、各大商圈内消费购物人群。2

5、、与房地产同行、业内人士、销售人员进行座谈采用面谈形式，就宁德市房地产市场情况及目前市场认识进行深度面谈，为项目的发展提供参考依据，同时也为项目的推广提供策略参考。3、与当地部分商家进行访谈采用面谈的形式，第一了解商家对整个宁德市商业环境和前景的看法，第二初步了解商家对本项目、本区位的兴趣，为进一步接洽作准备。93宝信地产凌峻地产第二篇宁德城市宏观环境93宝信地产凌峻地产一、宁德市现状宁德市作为海峡西岸经济圈重要城市之一，位于福建省东北部，东面濒临东海，南面与福州市交界，西面与南平市毗连，北面与浙江省温州市接壤。土地总面积为13452.4平方

6、公里，占全省总面积的10.88%。海岸线长1046公里，占全省海岸线总长的28.35%。岛屿307个，占全省岛屿总数的21.3%。海洋水域面积44565.8平方公里，占全省海域总面积的35.63%。海岸线曲折，港湾众多，拥有三都澳、沙埕港，三沙湾等全国著名避风深水良港。93宝信地产凌峻地产1、地理位置宁德俗称闽东，位于福建省东北部，我国“黄金海岸”的中段，是一个新兴滨海港口城市。南与福州接壤，北与温州相连，西与南平毗邻，东与台湾隔海相望，是东南沿海大通道的重要区域，也是连接江西、安徽、湖南、湖北等内陆地区的重要出海口。宁德市具有的这些良好的区

7、位优势，且这一优势将随着温福铁路、三都澳开发进一步放大。如果按照当地政府的规划，能成功吸纳临海重工业落地，发展前景看好。然而，蕉城区拥有的这种优势，环三都澳的福鼎、福安、霞浦都拥有，区位优势不具备独有性。城市发展资源易被分流，缺乏大规模房地产市场开发的市场条件与经济基础。2、交通运输宁德地区交通便利，有104国道贯穿南北，各县市间都有省道连接。铁路以莱（舟）福（州）线上的古田站为中转，构成与全国公路、铁路的联运网络。三沙、赛岐等港口开辟有直达香港、上海等地多条定期和不定期航线，其中三沙码头是上海到福州客轮的中途停靠港。城市路网骨架基本形成，新

8、建、改建宁德、霞浦、古田、福安、周宁、福鼎等城市主干道，长度达340公里，人均道路面积达10.09平方米，高于全省平均水平。未来日趋便捷的城市交通，将提升宁德的城市