福建宁德东方伟业广场项目可行性研究报告

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1、宁德东方伟业广场项目可行性研究报告宁德东方伟业广场项目可行性研究报告宁德东方伟业商用置业有限公司福建省东方伟业商业房产运营有限公司2010年2月24日宁德东方伟业广场项目可行性研究报告目录第一部分宁德市发展概况4一、城市概况4二、基础经济技术指标6三、整体宏观经济环境9四、项目区域环境10第二部分宁德市城区商业及餐饮娱乐业概况11一、商业零售业现状11二、宁德市内商业市场总体概况及分布特点12三、餐饮娱乐业现状15四、宁德重点商业路概况15第三部分项目概况18一、项目区位优势19二、技术经济指标20三、项目业态规划及组合21四

2、、项目定位评估24第四部分项目销售方案28一、销售的总体策略28二、入市时机及销售前提28三、销售阶段及工作安排31四、各销售阶段工作安排32五、销售管理33六、价格策略36七、回款预估41第五部分项目招商运营46一、swot分析：48二、招商策略及宗旨49三、招商管理办法51四、目标商业品牌规划51第六部分策划与推广54一、核心推广指导思想54二、营销目标55三、营销总策略55四、赢利模式分析56五、推广方式组合56六、推广阶段安排57第七部分物业运营管理66宁德东方伟业广场项目可行性研究报告一、东方伟业广场物业运营管理服务

3、协议66二、东方伟业广场租赁合同78三、东方伟业购物广场商铺经营规范90四、东方伟业购物广场治安消防安全责任书99五、东方伟业购物广场装修守则101六、东方伟业购物广场装修承诺书110七、东方伟业购物广场商户公约111八、东方伟业购物广场缴款通知书114第八部分项目投资分析115一、投资成本分析115二、项目资金拼盘116三、项目工程进度表116第九部分项目净收益118第十部分经济效益评价118第十一部分项目敏感性分析118第十二部分宁德项目建设总投资费用估算119一、宁德项目前期建设投资…………………………………………………

4、……………119二、项目后续建设费用估算………………………………………………………………119三、项目销售及招商费用估算……………………………………………………………120四、项目办公费用估算……………………………………………………………………121五、财务成本及税收估算…………………………………………………………………121第十三部分项目其他风险分析………………………………………………………………122一、开发能力风险124二、项目前期出资的风险122三、宁德房地产市场风险122第十四部分结论122附件：123一、东方伟业业

5、态规划平面图………………………………………………………………123二、东方伟业广场价格示意图127三、东方伟业广场铺位编号平面图131四、东方伟业广场营销总控表135五、东方伟业广场营销资金回笼表136六、东方伟业广场商铺面积一览表138宁德东方伟业广场项目可行性研究报告第一部分宁德市发展概况一、城市概况1、地理位置宁德市位于福建省东北沿海，俗称闽东。地理坐标为北纬26°17′-27°41′，东经118°32′-120°52′。东临东海，南接福州，西连南平，北与浙江省温州市接壤。2、行政区划宁德2000年撤地设市的新兴港口城市

6、。截至2005年12月31日，宁德市辖三市六县55个建制镇：１个市辖区、6个县（寿宁县、霞浦县、柘荣县、屏南县、古田县、周宁县），代管2个县级市（福安市、福鼎市）。3、城市面积和人口2005年，宁德全市面积13452平方公里，人口总数325万人。其中畲族人口15.8万居全国之冠。城镇常住人口20万。地名面积（平方公里）人口（万人）地名面积（平方公里）人口（万人）宁德市13452325福安市179567蕉城区　153742福鼎市　　152662寿宁县　142525霞浦县　172654柘荣县　　54410屏南县　148518古田县

7、237742周宁县104719备注：区划地名资料截至2005年12月；面积、人口数据根据《中华人民共和国行政区划简册（2006）》，人口截至2005年底。4、交通状况交通条件：开发区距省会福州98公里，是福建省内距离省会福州最近的地级市，距副走长乐国际机场100公里，距建设中的闽东机场80公里宁德东方伟业广场项目可行性研究报告，近临的有5000吨泊位的漳湾集装箱码头和对外开放口岸城澳万吨码头、104国道、同三高速，福温铁路正在建设中，海路交通十分便捷。2008年，宁德地区将建设宁德核电站、宁德漳湾1200万吨钢铁项目、溪南半岛

8、石化以及国际品牌五星级酒店等项目。城市路网骨架基本形成，新建、改建宁德、霞浦、古田、福安、周宁、福鼎等城市主干道，长度达340公里，比1980年30公里增310公里，面积316.5万平方米，比1980年40万平方米增276.5万平方米，人均道路面积达10.09平方米，高于全省