北京银河soho项目市场考察报告

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1、北京银河SOHO项目考察报告一、项目基本情况1、项目名称：银河SOHO2、区位：银河SOHO为朝阳门SOHO三期，位于朝阳门立交桥西南侧，紧邻朝阳门SOHO一期、二期，地处东二环交通商务区的核心区域。3、项目周边交通状况项目紧邻东二环，经东二环从东直门桥进入机场高速，20分钟到达飞机场；经东便门桥进入北京火车站，10分钟可到达；项目地点位于双地铁的交汇点：2号线（北京第1条环线地铁）、6号线（预计2012年竣工），方便换乘各路地铁；公共交通方面：项目周边有44路（大小环）、101路、109路、110路、112路、202路、208路、420路、800路（内外环）、810路、8

2、13路、820路（内外环）、846路、特2路、康恩专线等18条公交车均在朝阳门设用停靠站。总体分析，项目紧邻城市主干道，周边交通便捷，可达性强。4、项目总体概况开发单位：北京凯恒房地产有限责任公司土地使用年限：11商业的土地使用年限为40年，写字楼和地下车位的土地使用年限为50年。Ø商业土地使用年限至2047年Ø办公车位使用年限至2057年交房时间：2012年11月30日5、项目主要经济指标Ø总建筑面积33万平米：地上21万，地下8万。Ø可售面积:商业8万，办公16万。Ø楼层：地上15层，地下3层。Ø层高：B15.4米，一层6米，二层5.2米，三层5.2米（精装），5-17

3、层3.5米，顶层（2号楼除外）4.5米。柱距8.4米左右，行距11—15米左右。1）项目建筑规模2）商业面积数据3）项目目前销售情况该项目于2010年6月30日11开盘3号，5号楼，十天内销售52亿，至今已销售140多亿。银河SOHO共4栋楼，是东二环最大的商办购物中心，目前2,3,5号楼的销售状况是商业已全部售罄，办公已无整层，零散套数28套，1号楼11月10日开盘。二、项目地块分析1)区域商圈市场分析东直门--朝阳门商圈东直门--朝阳门商圈：北至安定门东大街，南至朝阳门内大街，西至鼓楼大街—地安门大街，东至工人体育场西路，以及朝阳门南小街、通惠河、日坛东路交汇范围内的区

4、域。东直门-朝阳门商圈是依托交通枢纽概念发展起来的新兴商圈。它汇集了十八条公交、城市铁路和环线地铁线路，使得该商圈具有了发散式的交通优势，带动了该区域写字楼、商业的蓬勃发展。东直门-朝阳门商圈不仅有特色小街，一些新兴商业综合体也相继进入，如来福士广场和优唐生活广场的加盟，给该区域带来了新的商业活力，而东方银座和天恒大厦等新兴写字楼也吸引了大量的商务人流，未来东直门-朝阳门商圈将会出现更多的高档写字楼及高级商住公寓、大型商业设施等，商圈的发展也将更多元化。11（1）写字楼市场东直门--朝阳门写字楼数量不足50栋，总建面在240万平方米左右。商圈内甲级写字楼租金多为6-7元/平

5、米•天之间；乙级写字楼租金多在3.5-4元/平米•天左右。虽然东直门商圈写字楼数量不多，但是近年来有很多知名写字楼出现，而且东城区政府推出东二环交通商务区，规划建设现代商务办公区，吸引了多个知名企业的总部大楼，如北京移动、中石油、中海油、中青旅和保利集团等。东直门—朝阳门商务区已经成为北京经济发展新的亮点和增长点，目前的租金状况与其他商圈相比稍低，未来有很大的升值空间。东直门—朝阳门商圈代表性写字楼租金、售价表（2）商业物业该商圈综合性百货商场较多，但也有相当数量的小商铺，租金集中在12-20元/平方米/天。该商圈发展时间较长，租金稳定，商业空臵率低。商圈内最贵的商业物业来

6、福士中心平均租金为26.5元/平米•天。来福士中心由新加坡凯德臵地投资开发，拥有一座6层的购物广场，汇集众多特色品牌，更有若干首次登陆北京的高档品牌，周边写字楼群立，外籍人士公寓众多，消费人群经济实力较高，人气充足，所以租金位于此商圈商业物业之首。东直门—朝阳门商圈代表性商业物业市场租金、售价表11楼盘名级别建筑面积（平米）租售形式租金（元/平米·天）售价（元/平米）租金售价说明物业费（元/平米〃月）物业公司来福士中心综合体/百货商场/购物中心29716出租26.5-　30凯德置地国盛时尚购物中心综合体/百货商场/购物中心160000出租25-　4.5　优唐生活广场综合体/

7、百货商场/购物中心80000出租16-　75　北京INN写字楼商业配套30000可租可售1565000售价时点为2010-730北京鼎铭物业管理有限公司雍和大厦写字楼商业配套110063出售15-售价时点2005-920戴德梁行歌华大厦写字楼商业配套1000均有1228800售价时点2009-1024　华声国际大厦写字楼商业配套46000均有1245000售价时点2005-916香港侨乐物业管理集团朝阳门SOHO写字楼商业配套32000出售1053000售价时点2010-326.5第一太平戴维斯大万商厦写字楼商业配