江苏仪征市“东城水岸”项目营销策划报告(2)

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1、联亚地产策划有限公司“东城水岸”项目营销策划报告扬州联亚地产策划有限公司41----联亚地产策划有限公司【总经理提要】：1、仪征房地产市场稳步前行，市场竞争与机会并存，区域房地产市场进入全新的发展阶段，“同质化”竞争容易出现并加剧，产品差异化塑造成为必须。2、本次报告是从市场分析、项目定位、价格定位、产品策略、推广方案等多方面进行的论证分析，并提出相关建议，力求对项目的开发操盘等方面起到相应的作用。3、在开发理念和项目概念思考方面，我们提出“城市向东，我向东”的整体开发理念和项目市场定位。4、我们将本项目总体定位为“城东高尚休闲生活样板社区”，将产品定位为“后中式主义”。

2、5、项目面对的是一个不温不火，且是缺失优质主力消费群体的市场，注定我们的营销策划推广方案必须是：“不走寻常路”。6、区域内客户消费力不足，同时，面对较大的区域市场供应，仅仅依靠区域及周边的客户群资源是非常有限的。7、我们需要拔高东城水岸的整体项目定位，同时需要树立项目差异化的市场形象，避开同质化产品竞争，通过一定的销售手法实现项目的成功和开发商利润的最大化。41----联亚地产策划有限公司目录一、项目市场分析仪征地理环境项目地块概况市场发展状况分析竞争环境分析二、项目定位分析项目SWOT分析市场定位价格定位产品定位客户定位三、产品塑造建议产品概述及主张建筑风格和景观建议产

3、品形象包装LOGO设计四、营销推广策略整体营销策略整合推广策略销售推盘策略传播推广方式销售管理41----联亚地产策划有限公司源自市场-----慎析市场风云第一部分项目市场分析在仪征市场上需要（也缺乏）一个具有独特开发理念和不一样的产品项目。从开发商的角度来说，不仅仅是为了获得利润，更多的是希望赢得掌声；从策划公司的角度出发，我们也不仅仅期望能够完成特色传播和快速去化的任务，更希望从营销的立场出发，尝试从产品所固有的属性去提升它的价值，以消费者的心态去构造产品，在纷杂的竞争中凸显产品的特色与差异。我们面对的是一个没有足够优质消费力支撑的不温不火的市场，注定项目的行销策划必

4、须是另辟蹊径。对于本案的营销策划，我们充满热情和信心。当然，我们的信心必须来源于开发商的专业和实力，我们的热情只能建筑在实实在在的产品和品质上。41----联亚地产策划有限公司一、仪征地理环境仪征位于江苏省中部，全市人口近56.6万人，为南京、扬州、镇江三大都市之间唯一节点城市。东距扬州约20公里，西距南京约40公里，与镇江市和南京市隔江相望。仪征已经发展成为全国重要的新型化纤、汽车、化工工业基地。处于上海经济圈和南京都市圈双重辐射区，现已被纳入以上海为龙头的“长江三角洲经济带”、南京“都市圈”和扬州城市“一体两翼”战略布局。随着镇扬大桥和宁启铁路的兴建，仪征与上海、南京

5、、扬州、镇江、连云港等大中城市的距离近在咫尺，具有独特的地理优势。二、项目地块概况现场照片项目位于仪征城东新区人居板块内，地块位于石桥河西侧，解放东路北侧，地块包含A、B、C三块地，A地块局部比较狭长，B和C地块被新东巷路、哨口巷路分割成四块零星地块。整体地块南北狭长，中部为原有居民楼，总体来看不利于建筑规划设计。41----联亚地产策划有限公司项目地块本身先天的地理环境优势明显，拥有得天独厚的自然地理环境优势。东临风光秀丽的石桥河，距离仪征市政府位置也很近，在仪征市政府“城市向东”的发展战略中处于有利位置。区域优越的地理位置，得天独厚的自然景观、举足轻重的区域功能与规划

6、，日益完善的市政利好和政府的规划政策导向，都为项目发展营造了一个良好的“大环境”，并奠定了生态、人文等各项优势基础。各项利好均为区域房地产市场带来一定的发展潜力，因此在推广中将更多的依靠区域未来潜在的地段价值。三、市场发展状况分析上半年，整个商品房市场可谓迅速从回暖到小阳春，再演进到火爆的程度。楼市复苏回暖、量价齐涨局面得以形成。在宏观经济环境中人们对通货膨胀预期的加大，导致投资成分逐渐上升，而房产成为了许多投资者规避风险的首选，更是一个颇具影响力的因素。通胀预期越来越强，导致百姓“把钱换成不动产”的念头越发强烈。区域环境中，仪征市房地产市场是一个相对封闭的市场，受外界因

7、素的影响比较小，一直以来都是表现出不温不火的状态，目前市区房地产市场价格呈现出西边低东边高的趋势。西区因为大型化工企业的存在，总体41----联亚地产策划有限公司房价一直处于低位，然而仪征目前的较有规模的楼盘却处于靠近新区位置。东区整体的人文自然环境优于西区，是个适合人居的宜居佳地。区域各类物业（普通住宅、低密度住宅等）进入了集中供应的阶段，“同质化”竞争容易出现并加剧，产品的“个性化塑造”在项目运营过程中将显得极为重要。我们再从楼盘地图来了解整个仪征房地产市场的发展概况：41----联亚地产策划有限公司四、竞争环境分析41-