杭州金色水岸项目营销策划

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1、——金色水岸营销策划·目录·市场洞察·OURIDEA·金色水岸规划·整合营销方案（4P）市场洞察---宏观环境分析机会（O）（1）宏观政策：有利于刺激首置首改的客户群体的购房需求。首先，首置、首改等自住型需求贷款利率存在下调空间；银监会表示，在严格执行差别化房贷政策的前提下，应首先满足首套、小户型、自住购房的贷款需求，且已有银行进行下调。房产税为限购政策退出做出铺垫，但出台时机尚不明朗。（2）地方政府财政收入压力巨大,对限购政策延续暧昧（3）杭州实行“旅游西进”政策：良渚文化村以及杭州西部的旅游发展前景值得期待。金色水岸作为良渚文化村的后起之秀，其投资价值和栖居价值有望提升。市场洞察-

2、--宏观环境分析威胁（T）（1）宏观政策：中央房地产调控力度不减，房地产开发受限（2）开发投资：2011年房地产开发投资额同比增长37.4%，住宅开发投资额同比上涨23.9%，同类地产竞争依然激烈（3）市场低靡：2011年商品房供大于求明显，供求比在10月达到最新高度，2.89:1；商品房供给有下降趋势，成交量减少，价格下滑，房地产市场低靡。（4）保障房的竞争力明显：2012年全国保障性安居工程开工700万套以上，竣工500万套以上，势必对房地产市场造成冲击。市场洞察---杭州横向竞争分析竞争（C）2011年杭州已成交土地梳理情况：全年成交土地59宗，其中纯住宅用地只占6宗，住宅、商服

3、用地占16宗，办公、商服用地37宗，占成交土地总量的62.71%。因此，在2011年整个商办用地出让成主流的时代，造成的结果将是未来两年内商办类项目迎来巨大的竞争压力，而住宅市场同样没有优势，前期住宅用地溢价偏高，成本竞争力弱。根据近3年杭州出让土地的梳理情况来看，未来两年杭州市场各类别项目所面临的竞争压力也不会小。市场洞察---宏观环境分析我们的结论：当前对金色水岸开发，产生效益有限，面临强大项目压力！--------延期开发！市场洞察---项目本体分析位置：良渚文化村紧邻东西大道和104国道，距离杭州城市中心15公里，约20分钟车程。金色水岸位于良渚文化村的西南端，地块临东西大道

4、，周边群山环绕，环境优越，但是也存在墓地、矿坑等限制条件。占地面积：297822.93㎡，其中可用于住宅开发用地287161.97㎡（容积率按1.3计），公建配套用地10660.96㎡（容积率1.5计）。总容积率：1.33建筑密度：30%绿化率：30%建筑限高：30米图例地形：地块类似矩形，南北向进深墓地大，基地内部地形比较平坦，高程大都处10米左右，局部高程达到40水系米。道路市场洞察---现有良渚住宅业态梳理项目户型类型开发状态目标客户销售时间开盘均价首次置业、首次改白鹭郡北80-240方多层毛坯公寓售罄2004年5000善首置、首改、再改、竹径茶语131-501独栋、

5、联排售罄2006年13000高端白鹭郡东78-150多层毛坯售罄首置、首改2007年6400阳光天际240-300联排售罄再改2007年15000白鹭郡南56-90多层毛坯售罄首置、首改2008年8700阳光天际III期240-280精装叠墅在售再改2011年21000郡南II期探梅里90精装电梯洋房在售首置2011年15000郡南II期柳映坊180-240精装电梯洋房在售再改2011年18000白鹭郡西375精装别墅将售高端2012年未定绿野花语75-138精装电梯公寓将售首置、首改2012年未定春漫里56-85酒店公寓在售高端2012未定堂前240-280精装别墅高端2012未定市

6、场洞察---现有良渚经典户型梳理精工小户（59-90㎡）—两室两厅一卫精工别墅（240-375㎡）精工华宅（180-240㎡）--三室两厅两卫四室两厅三卫市场洞察---现有良渚非住宅业态梳理旅游资源：良渚博物院、良渚文化村为国家4A级景区，五千亩自然山水；学校教育：地块附近有良渚文化村核心教育区劝学里，主题公园内有各种拓展活动点，良渚东南面有著名学府浙江大学；医疗保健：良渚文化村内随园嘉树为医疗保健中心，建有医疗体系；商业设施：良渚文化村内有玉鸟流苏创意商业街区，白鹭群南商业中心；公共设施：良渚文化村内有村民食堂、食街、菜市场等。班车：2007年，良渚文化村业主班车已开通，往返项目和市

7、中心武林广场；公交：K372、K478、313/k313等众多公交线路，可达汽车北站、余杭、市中心等。市场洞察---现有良渚非住宅业态梳理4KM现有商业服务难以辐射金色水岸！市场洞察---结论小结宏观环境分析：对当前地产项目较为不利，未来两年内商业与住宅项目压力巨大良渚住宅业态分析：现有产品涵盖较为全面，90平实用两房与精装别墅组合，符合良渚对生活品质追求的定位。良渚非住宅业态分析：包含养老、幼儿园、商业街，较为完善。但购物中心辐射金色水岸较为