佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告(61页)(2)

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1、佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告广州瑞地投资咨询有限公司二零零六年十月3第页佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告目录前言1内容摘要41地块区块定位51.1地块区位分析51.1.1广佛经济圈分析51.1.2区域宏观环境分析81.1.3佛山规划分析111.1.4中心组团新城区规划建设分析161.1.5商业网点规划分析171.1.6区位分析小结191.2开发条件分析191.2.1地块条件191.2.2周边配套分析201.2.3规划要求分析211.2.4交通条件分析211.2.5项目

2、周边人口分析221.2.6开发条件分析小结231.3市场研究分析231.3.1物业市场研究分析231.3.2消费市场研究分析341.3.3区域竞争研究分析361.3.4项目商圈研究分析391.3.5案例分析401.3.6市场分析小结431.4城市竞争力分析441.4.1城市竞争力情况441.4.2国际企业及品牌进驻情况451.4.3国际化都市的打造461.5项目区块定位481.5.1项目SWOT分析481.5.2项目策划定位501.5.3目标客户定位511.5.4功能规模定位511.5.5商业业态定位522规划设计建议532.

3、1区域规划建议532.2功能分布建议532.3风格建议553第页佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告2.4配套建议553招商筹划573.1招商原则573.2招商定位573.3投资商分析573.4招商步骤583.5渠道及资源584方案深化（中标后）624.1消费者分析补充624.2市场经营者分析补充624.3参考案例分析补充624.4规划及建筑区块方案表现624.53D招商说明书表现623第页佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告前言本次策划工作的目标:n成为土地招商的背景材料，既作为中心组团住宅用地招标的地价支撑点，同时

4、成为自身商业地块招商的前提和条件；n对未来商业地块投资者引入起到一定的规划及定位指引作用n让住宅用地投资商了解到政府对中心组团商业配套的高标准要求，从而增加对中心组团住宅用地价格的预期；n让商业用地投资商了解到政府对该地块的定位及规划要求。策划工作的评定标准:n可实施性——商业自身可实施——易吸引投资者n适度超前性n规范性——对中心组团其他相关配套的要求——对投资商的要求——对地块未来规划及定位的要求3第页佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告项目策划的工作思路:项目策划调研工作内容:针对佛山市中心组团新城区启动区商业地块项

5、目的策划工作，我司于2006年12月及2007年1月份对项目进行相关的调研考察工作，主要调研内容如下：n资料收集——佛山市城市发展规划、城市总体规划、中心组团新城区规划3第页佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告——佛山市2002、2003、2004、2005、2006年统计年鉴——旅游局收集旅游及酒店市场资料n现场调研——项目地块现场调研——佛山市各类物业现场调研n专业访谈——新城区建设指挥部负责同志的访谈——佛山商业地产开发商访谈——佛山商业经营专业人士访谈——广佛两地规划专业人士访谈根据目前区域的宏观环境，区域的市场状

6、况，并结合本项目的实际情况，以及在房地产及商业方面的实际操作经验，对项目的开发策划方案进行多次讨论，对方案的可行性进行评估分析,并提出相应的设计及招商建议。希望此次的研究工作，为下一阶段项目的开发决策、招商及规划设计等提供依据和支持。3第页佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告内容摘要1.项目所处地区社会经济发展前景较好，为项目开发建设提供了良好的宏观条件；2.大佛山规划实施、中心组团新城区的规划建设及各项大型公共设施建设，为项目的开发启动带来了机遇；3.从市场研究分析，项目地块目前比较适合发展特色商业、酒店及酒店式公寓物业

7、；4.项目地块具有良好的区位优势、大型公共设施配套、配套设施规划设计标准高、良好的城市和景观资源，但也有区域成熟程度不高、周边居住人口少的劣势。项目有机会发展成为新的城市商业中心；5.地块的开发定位上采取差异化竞争策略，发挥优势，克服劣势，抢占机会，转化威胁。具体可采用聚人气、加动力、呈特色、创高端、分阶段实施等措施；6.建议项目的开发定位为大佛山“城市之心”——大佛山新中心商业旗舰设置内容有超五星酒店、国际会议中心、环水时尚生活中心、岭南文化步行街、娱乐休闲MALL、特色餐饮街、酒店式公寓、商务公寓、文化规划展览馆、家庭娱乐

8、公园、滨河游乐场等。商业业态建议比例为购物50%，餐饮30%，娱乐20%。7.规划设计建议设置城市交通中心枢纽、增加居住人口、采用文化和商业及休闲相结合的设计，增加聚集人气的配套设施；8.招商建议可采用分阶段实施招商的策略，商业与住宅互动促进区域的发展。58第页佛山市中心组团