中国房地产高端市场分析报告(47页)(2)

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1、中国房地产高端市场分析报告第一章房地产高端市场概况4一、房地产高端市场的界定4高档住宅4高端商铺4商务地产5二、房地产高端市场发展简述5三、高档住宅市场的特点5高档住宅的资源特征6高档住宅客户与需求特征6第二章房产中介行业在房地产高端市场的发展状况7第一节房产中介行业在房地产高端市场发展历程7第二节全国的竞争格局821世纪中国不动产9中原(中国)物业顾问有限公司11信义房产13合富辉煌房地产14美联物业(中国)有限公司15第三章重点城市房地产高端市场状况分析18第一节北京18一、北京高端市场的环境描述181、北京高端市场的界定182、北京高端市场的发展历程18

2、3、北京高端市场相关的政策规定204、北京高端市场地域分布205、北京高端市场的需求分析21二、北京高端市场的优势竞争中介221、中原222、21世纪不动产23第二节上海24一、上海高端市场的环境描述241、上海高端市场的界定242、上海高端市场的发展历程243、上海高端市场的政策规定254、上海高端市场的地域分布255、上海高端市场的需求分析28二、上海高端市场的优势竞争中介301、中原302、汉宇地产313、信义房屋33第三节深圳34一、深圳高端市场的环境描述341、深圳高端市场的界定342、深圳高端市场的发展历程353、深圳高端市场的政策规定364、深圳

3、高端市场的地域分布365、深圳高端市场的需求分析38二、深圳高端市场的优势竞争中介381、中原地产382、世联地产393、美联物业40第四章我们企业操作高端市场的SWOT分析42第一节SWOT分析42一、优势421、品牌422、规模42二、劣势421、高端地产操作经验缺少422、品牌中低端化433、专业化人员缺少434、较大的前期投入和筹备时间44三、机会44四、风险44第二节高端地产的操作建议45一、内部的条件＆外部环境45二、客户体验＆规模化之间有矛盾46三、住宅市场461、同样的基本操作模式，两种运做方式462、操作特点47四、关于高端地产操作的综合意见

4、47第一章房地产高端市场概况一、房地产高端市场的界定高端房产作为房地产产品链上金字塔尖的部分，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的房产产品，当然这样好产品就一定会有高价格。高端房地产市场的旺盛，实际上是一座城市房地产市场繁荣成熟的表现和标志。在房地产发展的初期，高端产品很少且难以为市场所接受。当市场开始成熟时，金字塔尖阶层也就开始寻求相应的高端产品。高端房产代表着一个区域房地产业发展的尖端水平，通常以高档住宅，高端商铺，商务地产为主。高档住宅从地段

5、来看大部分高端住宅都位于具有较高地域文脉认可度的区域内，土地价值明显超出平均水平；高端住宅区域性板块化集结特征明显，区域范围在不断扩大，不断有新的板块成为新兴聚集区。从板块的区位来看，高端住宅主要位于城市核心区、商务、金融、科技等产业周边区域、自然景观资源稀缺地带，这些区域都具有较高的认可度，符合高端客户对于上风上水等地域文脉的认知及与国际接轨的心理特征。从产品本身来看是指户型超过140平方米、容积率低于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅项目1.2倍的豪宅，并且随着房地产市场逐渐进入品牌竞争时代，高端住宅通常为市场美意度较高的知名企业所开发的优质楼盘。高

6、端商铺通常是位于商业区或城市人流量较大处，该地段有商业运营所需要的大量客户，商业氛围良好，此类商铺价格通常为相同地段住宅的两到三倍，甚至更高。商务地产是指面向公司的商务活动以及商务需求所产生的不动产，通常是位于商务区或城市交通便利处，它的本质是服务业，包括写字楼、商务公寓等，商务地产在整个房地产市场上一直属于高端产品。二、房地产高端市场发展简述我国的高端房地产业，是随着国民经济迅速发展而率先在沿海地区及大型发达城市的房地产业中延伸出来的一种新业务品种。沿海地区及大型发达城市的经济发展迅速，从而诞生了一批以企业高管人员、私营业主、海归、商贸金融人士、政府高层人士

7、、外籍人士、房地产业内人士、文艺界人士等为代表的高收入人群，普通住宅已不能满足这群人士对住宅的要求，他们对周边及住区内景观环境、项目区位、产品品质、配套设施、开发商品牌、物业管理等方面要求较高，所以一些以别墅、高档社区为代表的高端商品房住宅项目便应运而生。而随着经济的快速发展，城市化建设不断扩大，第三产业迅速崛起，城市商业环境日趋成熟，以商铺为代表的商业地产及以写字楼为代表的商务地产也大量诞生，房地产高端市场逐渐形成。由于高端房产的资金要求较高，增值空间较大，故高端房产的投资成分也比较高，所以受国家宏观政策调控的影响也比较大，但高端房产的发展也是一个城市发展的

8、标志，高端房产的发展反映出该城市的居民