2010常州九龙新世纪商贸城定位及规划设计建议报告 (2)

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1、九龙新世纪商贸城定位及规划设计建议报告常州项目组2010年2月6日63谨呈：金三角置业有限公司　　根据与贵司有关协议的约定，我司现按时提交常州九龙新世纪商贸城项目之定位及规划设计建议报告。贵司可将该报告用于与上述项目相关的开发与营销活动。并对本报告提出修改建议和意见。深圳市世方市场营销策划有限公司常州项目组注：本报告中所采用之原始资料除特别注明外均来自深圳市世方市场营销策划有限公司，内容属深圳市世方市场营销策划有限公司与本项目开发商共有机密。未经许可，任何第三方不得以任何形式转载、翻印、抄袭或传阅本报告之内容。地址：深圳市

2、华强北路圣廷苑酒店世纪楼1001-1008室电话：0755-8323610583246202传真：0755-83201873邮编：518028目录63第一部分项目定位分析5一、项目整体定位51、项目整体经营定位52、项目经营定位SWOT分析53、项目经营业态定位74、项目辐射商圈定位105、项目消费群体定位12二、项目经营分区141、各业态经营面积比例一般规律研究142、项目各业态经营面积测算163、各业态楼层分布一般规律研究184、项目经营分区建议19三、项目招商可行性分析261、本地市场招商可行性分析262、异地市场招

3、商可行性分析27四、项目销售可行性分析281、现有专业市场项目销售火爆282、大卖场式商铺市场认同度高283、小商品市场商铺投资门槛低284、现有市场投资自营比例较高28五、项目经营风险分析291、经营管理公司对后期经营的影响292、配套缺乏对后期经营的影响293、所在区域小商品市场低档经营对本项目的影响29第二部分项目规划设计建议30一、铺位形式及分割标准301、平面分割原则302、平面分割建议30二、项目建筑规划及室内装修设计建议351、项目整体规划布局建议352、项目平面规划设计建议383、外部装修设计建议404、室

4、内装饰设计建议：445、社区商业装修建议52第三部分：项目销售均价制定及收益预算55一、项目销售均价制定55631、销售均价制定原则552、商场部分价格制定553、社区商业部分均价确定60二、项目整体收益预算6163第一部分项目定位分析一、项目整体定位1、项目整体经营定位5万平米常州传统小商品商圈升级版，现代化小商品批发采购中心本项目地处常州小商品市场成熟商圈，该片区小商品市场具有较长的经营历史，知名度较高。但区域内如九龙小商品市场、金三角小商品批发市场等由于经营规模小、经营环境差、经营档次低、业态布局不合理等诸多问题，导

5、致采购客源的逐步流失，一定程度上影响了该部分市场的长足发展。本项目旨在打造现代化的小商品市场，从市场规模、建筑格局、业态布局、商户质量及市场配套等各方面入手，进行市场升级，最终成为常州核心区小商品市场升级代表作。l规模升级：5万平米常州核心区最大小商品批发采购中心；l硬件升级：现代化商场式经营，中央空调、消防系统、升降电梯等现代化设备一应俱全；l配套升级：仓储中心、物流中心、升降货梯等配套设施为市场经营提供便利；l规划升级：进行科学的业态配比和经营分区，一改老市场杂乱、同质化经营现象；l营销模式升级：本项目将在保持传统交易

6、模式的基础上，创建网络平台，将现货交易、网络交易及代理加盟等多种交易模式有机结合，拓宽生意机会；l管理升级：组建专业市场经营管理公司，引进具有成熟市场操作经验的的管理人才，为市场提供全方位服务。2、项目经营定位SWOT分析1）优势和机会分析（SO分析）63l项目地处小商品成熟商圈核心区域项目区域内有九龙小商品市场、金三角小商品批发市场等小商品市场，市场规模达28000平米，商户总数逾1200户，该部分市场经营稳定，商户总体实力较强，在常州及周边地区具有较大的知名度。l老市场亟待升级改造常州现有小商品市场经营环境差、配套设施

7、不完善、经营分散、缺乏统一的市场经营管理和推广，市场发展已进入瓶颈期。项目定位为现代化小商品批发采购基地，立足本地现有市场，从硬件设施及软件配套等方面进行升级改造，顺应市场需求。l项目所处区域交通便捷项目位于青龙西路，周边公交系统较为完善，公交线路遍布常州市区的各个主要商业中心及居民集中区域，项目公交通达性强。另外，本项目临近城市快速公交红梅新村站，附近人车流密集，从而使本项目拥有优越的地理位置及交通条件。l常州市小商品消费基础庞大常州市辖5个区、2个县级市。截止2008年底，常州市常住人口（含在常居住半年以上的外来人口，

8、扣除本地户籍人口外出半年以上的人口）总量达440.71万人，比上年末增加5.48万人，增长1.3%。2009年常州市完成社会消费品零售总额901.4亿元，增速居长三角16城市的第3位。小商品与人们的日常生活息息相关，常州市庞大的人口基数及消费能力为本项目立足常州，辐射周边的有力保障。2）劣势和威胁分析（