2008威海 峰山国际整体定位分析及营销推广报告 (2)

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1、峰山国际整体定位分析及营销推广报告营销部：吴世波2008年7月24日1目录本案提要···············································第一章土地价值研判·····································第二章项目开发理念·····································一、项目开发理念二、产品设计理念第三章：项目定位建议···································一、项目总体定位二、项目

2、市场定位三、项目消费者定位四、市场竞争定位第四章：项目定位策略···································一、形象定位二、市场定位三、市场包装定位第五章、产品进度及定位理念·····························一、产品各环节推广策略二、退台式花园情景洋房三、空中别墅——现代艺墅第六章：项目营销推广策略·······························一、本案营销推广策划思路描述二.SWOT分析及规避建议三、营销推广策略建议四.价格策略建议（具体

3、价格测算略）第七章：效果参考·······································一、建筑效果二、VI效果（推广提供）2【本案提要】1、本次报告从项目简介、土地价值研判、开发理念分析、项目定位、消费群分析、市场竞争重点、产品建议以及配套、推案建议、项目技术指标分析等多方面进行深入的论证分析，并提出相关建议，力求对项目的规划设计、开发操盘等方面起到相应的作用。2、我部认为本地块是建造高品质物业的一块好地，具备了较强的先天的资源优势；在开发理念思考方面，我部提出“围绕市场，赚足利润

4、”、“做精品，树品牌”、“既要考量现实，又要适度超前”、“尊重共性，突出个性”整体开发的四大理念，在产品上以“一组团一个性，一幢一境界”为理念进行规划设计。3、我们将本项目总体定位为“威海首座高素质的生活社区”，并确定了“高档物业对应高档客户群”的市场定位。4、我部认为本项目的消费者定位应该覆盖整体中高收入阶层，既包括身家上百万可承担40万以上房价的老板阶层，也包括可承担总价在10万以上的较高收入城市精英阶层（针对按揭客户群）；他们的主体年龄分布在28—45岁之间，并形成年龄逐渐趋低的趋势，其中购买力

5、最为旺盛的集中在30岁左右和40岁左右。5、根据威海及文登房地产市场的发展现状，本项目总价竞争与同品质物业竞争并存，因此我部已作好针对同档次的物业（主要对手集中在威海地区、文登东部地区、文登城市中心区域）实施“东区战役”与“异域会战”两大战役的准备。6、产品方面，我部建议以花园洋房、空中别墅为主的高档、高3素质物业概念统领社区。7、单体面积的设计，既要充分满足居家的空间需求，也要考虑到市场承受能力，尤其是总价的承力；而空间是居住的灵魂，因此必须从房型上对威海的市场进行一场“空间革命”。8、景观方面我们

6、提出“自然人文、自然与建筑相融合”的设计理念，本次环境规划的思路应从自然、生活品位中去充分挖掘，提炼出本案景观设计的理念和各种元素。第一章：土地价值研判土地属性分析：尊重每一块土地。只有视土地如生命，精心挖掘它的各种属性，并赋予它内涵，才能发挥土地的最高价值。我部从先天和后天两大方面来研判本地块的价值：1、先天资源：本案依托韩国之窗宏大背景下，地处东部新城主轴线。根据“城区东扩北拓、加快与威海对接”的城市总体规划，加快了新区的开发建设，为项目提供了完善的配套保证。景观：本项目外部自然景观优越，依山傍湖

7、，可依靠外部环境来创造一个舒适的生活空间。交通：据威海市中心30分钟，距文登市中心5分钟，距新政府、开发区管委会所在地3分钟，距汽车站3分钟，距威海国际机场30分钟。从先天条件看，本区域的用地越来越稀缺和品质楼盘的开发不足，即区域缺乏有效的高品质楼盘，为本项目打造成为高品质物业创造了绝好的时机，称得上是具备建造高尚社区的各种条件，可以总结4为该项目是引领文登房产市场从单一化走向成熟化、从低档次逐步迈入高品质的里程碑。称的上是“天时、地利”。2、后天建筑文化：花园洋房是以具有浓郁东南亚酒店的外观而设计，

8、还建造了亚热带湖景休闲水榭等从产品的设计上提升了本地块的价值，从而创造了别具一格的个性化产品。生活品位：高尔夫练习场、露天游泳池等就可以支撑人们高质量的生活，提升人们的生活层次。人文氛围：项目北临中韩国际交流中心，同时高素质的中、韩、英三语九年义务教育学校，使得整个大环境充满独一无二的知识氛围，成为高素质人才的聚集地及诞生地。品牌文化：本项目通过独特的推广模式，可以将本项目塑造为区域的标志性物业获得良好的社会效应，塑造项目的品牌形象。这种品牌的无形资产是