玉祁镇平湖城项目可行研究报告

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1、无锡市玉祁镇平湖城项目可行性研究报告目录前言4一、项目背景4二、重要结论及建议5第一部分：宏观环境研究8一、人文环境8二、经济环境11三、投资及政策环境14四、城市发展规划15五、无锡市房地产市场分析19五、总结25第二部分：项目相关行业市场研究26一、住宅竞争市场状况分析26二、别墅市场状况分析32三、玉祁商业物业市场状况分析36四、玉祁办公市场状况分析38五、酒店市场状况分析38第三部分：项目SWOT分析46一、地块特征分析46二、项目SWOT分析47第四部分：项目发展定位49一、区域发展定位49二、开发模型讨论63第五部分：投资财务评价66一、项目基本投资数据

2、整理66二、项目投资成本测算66三、项目租售进度及资金回收测算66四、项目现金流量测算66五、投资敏感性分析66六、项目投资经济可行性评价和财务风险控制建议66第六部分：风险分析67一、经济风险分析67二、政治、政策风险分析67三、总结与建议70附件一：项目整体现金流量表71附件二：项目分期财务分析现金流量表72前言一、项目背景根据……开发公司的委托，我司对无锡市惠山区玉祁镇平湖城开发项目（以下简称开发项目）进行前期可行性研究。本所进行该项研究的主要依据是：ü由规划设计单位提供的规划初步方案；ü无锡市锡山区国土管理局批准的用地规划；ü惠山区玉祁镇提供的，并由无锡市规

3、划局批准的《无锡市玉祁镇总体规划》。据开发公司的委托，我们主要是对该项目的可行性作前期的调查和论证分析，为开发公司是否进行下一步详细的经济、技术论证和具体规划、设计提供可靠依据。本可行性分析所采用的技术路线是：市场调查和收集资料→数据处理→定性、定量分析→区域市场比较分析→专家组综合分析→结论。从2007年11月底开始，我司就上述项目的可行性问题到玉祁镇及周边乡镇进行了实地考察。之后，我们通过多方面收集有关中国宏观经济、苏锡常地区经济发展趋势、苏锡常地区房地产市场发展情况及数据资料，同时利用我们近年来作的相关问卷调查及无锡市房地产市场作的问卷调查数据资料，对开发项目

4、进行定量、定性分析，在此基础上进行综合分析，并得出切合实际的结论。现将我们的调查情况和意见报告如下。二、重要结论及建议l无锡2000年起经济发展迅猛；l居民收入的显著提高以及人口的迅速增长促进了市场的繁荣，也改善了消费结构。无锡市居民消费有以下几大特点：w住房消费热带动了相关产业的发展w餐饮业市场火爆w汽车消费成为市场中的一个靓点l城市建设日新月异，特别是道路设施的建设，使无锡市的交通条件得以进一步改善，城市的东西南北的距离也在“缩小”。此外，无锡私家车消费热进一步拉近了市中心与郊区的距离，商场的辐射范围将比通常情况下更为广阔。l旅游业的兴旺为无锡带来众多的国内外旅

5、游者，发掘旅游者的消费潜力也是我们需要研究的一大课题。l与苏州市、上海市相比，无锡市居民具有一定的消费能力，市场潜力巨大。l玉祁镇w玉祁-前洲：无锡特大型城市组团规划建设的重要区域w无锡地区工业最发达的乡镇之一w全镇人口4.5万，外来人口3万；w开发区规划合理，各项基础设施规划建设比较完善，特别是道路建设，使本项目的行车条件将十分优越w目前区域居住人口比较少，且比较分散，无论居住还是商业气氛均不成熟l本项目地块情况w处于政府规划的"一城六组团之一"——城市发展的重要组团。w周边居民非常较少w没有商场等公共设施w公共交通比较薄弱w道路尚处于建设状态，近期将快速启动w规

6、划前景十分看好l本项目各物业市场前景w住宅市场尤其是中高端市场存在相当的需求空间，中大户型是本案重要选择。由于区域房价总价尚处于低位以及主要客户的居住习惯决定了区域中小户型住宅的需求空间不大；w低密度住宅在区域比较缺乏且需求较大，市场前景看好。建议以联排为主，可适当考虑叠加或洋房等类别墅类产品辅助，使得产品更加丰富。w就目前状况而言，由于居民楼、商住复合楼的以及大量厂房的存在，办公楼的需求被削弱，且区内没有纯粹意义的办公物业，本案可适当考虑“总部办公”模式的类别墅办公模式；无锡发展向来重工轻商，办公需求不大，建议本项目中可设置一幢酒店式办公楼，设计完全满足住宅标准，

7、配备煤卫设施或者至少预留煤卫管道，分割面积在100平米左右每间或者更小，满足一些小型企业的商住两用的需求，以降低物业开发的风险和不确定性。w从酒店市场的发展来看，随着玉祁经济的快速发展，星级酒店这一目前市场的稀缺产品将有良好的发展空间，平湖城的规划也为星级酒店营造了高品质的周边环境，就区位而言，本案并不具备和其他星级酒店竞争的条件。酒店的发展更依赖平湖城整体规划实现程度，从开发角度来看宜迟不宜早。w商业配套是本案必不可少的组成部分，也是本案的重要收益点，考虑到周边客户的消费习惯以及客户的置业投资习惯，本案的商业可建成两层200平方米左右的独立商业模式。应重点营造