无锡市玉祁镇平湖城项目可行性研究报告

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1、无锡市玉祁镇平湖城项目一、项目背景根据开发公司的委托，我司对无锡市惠山区玉祁镇平湖城开发项目（以下简称开发项目）进行前期可行性研究。本所进行该项研究的主要依据是：ü由规划设计单位提供的规划初步方案；ü无锡市锡山区国土管理局批准的用地规划；ü惠山区玉祁镇提供的，并由无锡市规划局批准的《无锡市玉祁镇总体规划》。据开发公司的委托，我们主要是对该项目的可行性作前期的调查和论证分析，为开发公司是否进行下一步详细的经济、技术论证和具体规划、设计提供可靠依据。本可行性分析所采用的技术路线是：市场调查和收集资料→数据处理→定性、定量分析→区域市场比较分析→专家组综合分析→结论。从2007年11月底开始，我

2、司就上述项目的可行性问题到玉祁镇及周边乡镇进行了实地考察。之后，我们通过多方面收集有关中国宏观经济、苏锡常地区经济发展趋势、苏锡常地区房地产市场发展情况及数据资料，同时利用我们71近年来作的相关问卷调查及无锡市房地产市场作的问卷调查数据资料，对开发项目进行定量、定性分析，在此基础上进行综合分析，并得出切合实际的结论。现将我们的调查情况和意见报告如下。二、市场重要结论l无锡2000年起经济发展迅猛；l居民收入的显著提高以及人口的迅速增长促进了市场的繁荣，也改善了消费结构。无锡市居民消费有以下几大特点：w住房消费热带动了相关产业的发展w餐饮业市场火爆w汽车消费成为市场中的一个靓点l城市建设日新

3、月异，特别是道路设施的建设，使无锡市的交通条件得以进一步改善，城市的东西南北的距离也在“缩小”。此外，无锡私家车消费热进一步拉近了市中心与郊区的距离，商场的辐射范围将比通常情况下更为广阔。l旅游业的兴旺为无锡带来众多的国内外旅游者，发掘旅游者的消费潜力也是我们需要研究的一大课题。l与苏州市、上海市相比，无锡市居民具有一定的消费能力，市场潜力巨大。l玉祁镇w玉祁-前洲：无锡特大型城市组团规划建设的重要区域w无锡地区工业最发达的乡镇之一w全镇人口4.5万，外来人口3万；w开发区规划合理，各项基础设施规划建设比较完善，特别是道路建设，使本项目的行车条件将十分优越w目前区域居住人口比较少，且比较分

4、散，无论居住还是商业气氛均不成熟71l本项目地块情况w处于政府规划的"一城六组团之一"——城市发展的重要组团。w周边居民非常较少w没有商场等公共设施w公共交通比较薄弱w道路尚处于建设状态，近期将快速启动w规划前景十分看好第一部分：宏观环境研究一、人文环境1、地理位置无锡坐落在江苏太湖之滨，地处江苏省南部、中国经济发达的长江三角洲中部。北靠长江，南濒中国第三大淡水湖──太湖；西离南京183公里，东距上海128公里，是江苏省省辖的一个沿海城市。它经济昌盛，交通发达，环境优美，人文荟萃，是一个具有巨大吸引力的开放型城市。71南京都市圈苏锡常都市圈上海市杭州都市区宁波都市区无锡市2、自然地理条件　

5、　无锡历史悠久，自然地理条件优越。全市总面积4650平方公里，下辖江阴市、宜兴市、锡山市三个县级市和南长区、崇安区、北塘区、郊区、马山区、新区六个区。无锡市区居中而立，南濒浩淼太湖，西拥锡山、惠山，中有千年古运河，古老而盈满现代气息，繁华而宁静优雅。3、人口特征无锡市人口增幅和总量发展较大，2006年底无锡市常住人口为584万人，其中外来常住人口126万人，约占总人口的22%。目前人口总量年均增长40万人，其中外来人口年均增长20万人。另一方面人口老龄化程度日益加深，目前无锡市50岁以上人口为167万人，约占总人口的三分之一，已步入老年城市行列。人口受教育程度提升较快71，截至去年，全市人

6、口拥有高中以上文化程度为154万人，约占总人口的35%。人口空间布局渐趋组团式分布。我市中心城区的连片建成区的人口密度约2.3万人/平方公里，市区的人口密集自中心区向外依次递减，城区外尚缺少明显的人口集聚副中心。l市区面积：与常州、苏州相当，接近于省会城市南京市区面积的35%。l人口规模：与常州、苏州相当，接近于省会城市南京市区人口规模的45%。从外来人口方面来看：2006年底，无锡市外来人口总量达到218万。外来人口呈现“三高两低”的特点：一是在年龄结构上青壮年的比例较高。目前登记在册的218万外来人口中，15周岁以下少年儿童占7.2%，16至45周岁的青壮年有183.5万占84.2%。

7、二是男性的比例较高。外来人口男女比例稍有失衡。三是从事低端行业和工程的比例较高。目前全市外来人口中有各类务工人员153万人，占70%。在冶金、纺织、建筑等行业的一线生产工人中，外来人口占到90%左右。四是受教育程度偏低。外来人员中大学以上文化仅为4.7万人，约占2.2%，高中文化的18万占8.5%，而初中以下文化的人有184万，约占85.6%。五是城市化水平偏低。现有暂住人口中居住地点相对稳定、时间在一年以上的仅有82万