不动产善意取得制度探析

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1、论文摘要善意取得制度是一项极其古老的民法艺术，在现代民法中，其保护交易环境、维护经济秩序的作用使其焕发了新的活力。动产的善意取得制度已经为大多数国家的民事立法所承认，但是不动产是否应当纳入到善意取得制度的范畴内，无论在学界还是实务界都颇有争议。我国《物权法》的颁布与实施，为实务界的争论划上了一个句号，但是理论上的争论与研究反而越发的激烈。鉴于此，本人对不动产的善意取得的相关概念做了相关探讨。关键词：不动产善意取得问题完善.目录前言1一、不动产善意取得制度的建立1二、不动产善意取得制度中存在的不足1（一）不动产登记的法律法规不统一2（二）不动产登记机关不统一2（三）不动产登记的信息公开

2、化程度不够4（四）有关“善意”和“合理”的标准认得问题4三、不动产善意取得制度完善措施4（一）统一不动产登记的法律4（二）组建统一、独立的不动产登记机关5（三）完善不动产登记信息公开制度5（四）明确不动产登记的审查方式6结论7参考文献7.不动产善意取得制度探析前言随着我国商品经济飞速发展，不动产交易数量、范围不断增大，交易过程日益纷繁复杂，交易频率越来越迅速。毋庸置疑，交易安全的相应制度建设，将直接影响着我国稳定健康的经济秩序。当前，不动产登记错误的情形时常发生，是不动产善意取得制度的现实基础。不动产善意取得制度以对单一第三人权益进行保护的方式以实现对所有潜在交易方即交易秩序保护的价

3、值追求，可以有效弥补不动产登记错误的缺陷，对于社会秩序的稳定、经济的健康发展具有重要现实意义。一、不动产善意取得制度的建立1988年通过的最高人民法院民通意见第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”上述规定中的财产可以理解为包括动产和不动产，这被认为是不动产适用善意取得的依据之一。2007年通过的《物权法》第一百零六条规定了不动产的善意取得，无处分权人将不动产转让给受让人，所有权人有

4、权追回；但是如果受让人善意且以合理价格受让，不动产也依法登记，则受让人取得该不动产所有权。二、不动产善意取得制度中存在的不足.在商品经济飞速发展的今天，不动产善意取得制度是适应日益扩大的商品经济发展客观需要的一项交易规则，顺应了物权价值化的发展趋势，也是现代民法中的一个重要的基本制度。不动产善意取得制度，阻却了在无权处分情况下原所有权人对善意受让人取得不动产物权被追夺的风险，注重保护正常交易中善意第三人的利益，对于保护交易安全，维护正常的经济秩序，节约交易成本，简化法律关系，优化资源配置，维护正常的物权变动都发挥了积极作用。但是，由于经济发展的复杂化、物权变动的多样性及理论与实践的差

5、距，笔者认为不动产善意取得制度也存在制度层面和操作上的不足。具体分析如下:（一）不动产登记的法律法规不统一不动产的物权变动以登记为生效要件，未经登记不发生物权变动的效力，且不具有公信力。因此，《物权法》把登记作为不动产善意取得的构成要件。但在实际的操作中，我国的行政机关在进行不动产登记时所依据的法律法规却是不统一的，是分散在各个法律法规中的登记规范。刘昱,付琳瑶，《浅析善意取得制度》，《中国商界(下半月)》，2013,(9).如《民法通则》、《担保法》、《土地管理法》等都作了规定。既有全国人大常委会颁布的法律，又有国务院下属部委制定的行政法规。这些性质、渊源、效力不同的法律在此方面所

6、做的法律规定不仅散乱而且内容上还存在着矛盾之处，这些不动产登记法律、法规杂乱无章，互相矛盾，严重损害了法律的尊严。如《土地管理法》和《城市房地产管理法》的关系就十分混乱，从理论上及内容上无法确立二者之间的关系，这直接导致土地登记机关和房产登记机关的权限冲突。同时，有关登记法规同其他法律规范之间的冲突影响了法律的效力，损害了登记机关登记行为的法律效力。而且有些是计划经济时代的产物，己不能满足不动产物权根据物权公示原则进入市场进行公平交易的需要。因此，在实践操作中，肯定会出现各种不利情形。刘文永，《善意取得若干法律问题研究》，《黑龙江省政法管理干部学院学报》，2012,(10).（二）不

7、动产登记机关不统一1、多级执政.由于登记是不动产物权变动的关键要件，因此，作为专门主管登记的不动产登记部门的合法设立、职权范围及其正常运转就显得尤为重要。而在我国实际的不动产登记实践中，中央政府各部门和地方各部门都有自己管理不动产登记的领域，导致部门重叠，体系庞杂，弊端重重。这种状况最突出的表现就是上下级或同级政府之间各自为政相互争夺不动产登记权利。以房地产登记为例，一个城市应该只实行一级登记制，即登记权利或是保留在市一级或是保留在县一级，其余各级均不能设