温州民间借贷利率与房地产价格的关系探究

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1、温州民间借贷利率与房地产价格的关系探究【摘要】本文在掌握2⑻6-2011近6年的温州市房价和温州民间借贷资金用途及其利率基础上，首先通过数据间的联系和传统经济学理论说明两者的联系；其次运用格兰杰因果分析和VAR模型对两者关系进行定量分析。结论表明:温州市房价对民间借贷利率有长期显著的影响，其领先于民间借贷利率走势6-12个月的时间，且在房价受到外部条件的正冲击后，房价波动会对民间利率造成持续、正面的影响。【关键词】格兰杰因果检验利率房价投机VAR模型一、引言民间借贷问题最近成为我国民众和政府关注的焦点。民间借贷空间迅速扩大，央行温州中心支行2011年的数据显示，温州民间借贷资金规模已达1

2、100亿元，较10年同期上涨37.5%，较09年上涨77%。｛1｝同时，民间借贷的利率的水涨船高，2011年期间，温州民间借贷利率不断攀升，虽然自2012年初逐月回落，但利率水平仍处于一段时期内较高水平。央行温州中心支行监测数据显示，2011年第三季度温州民间借贷利率水平达到峰值20.34%。而历史地看，从2003年至2006年，监测到的利率水平一直稳定在9%〜18%。一方面，民间借贷有力地支持着民营经济创业投资，成为了弥补银行信贷不足的重要途径；而另一方面，民间借贷的高利率推高了违约的风险，可能造成社会动荡。与此同时，近几年来房地产价格也在快速上涨。温州市统计年鉴公布的数据显示，201

3、1年1月温州市房屋销售价格指数同比增长0.7%，较06年同期上涨51.1%｛2｝。从全国范看，国家发改委的调研数据显示｛3｝，2003〜2010年我国的房价收入弹性约为1.4｛4｝,房价的确存在上涨过快的问我们注意到，仅在温州市，统计｛5｝显示至少220亿元(20%)的民间借贷资金用于房地产项目投资或集资炒房。而同时由于房价高涨，一些制造业企业也涉足房地产，2010年的统计｛6｝显示，温州百强企业中有五成涉足房地产业。温州市民间借贷市场中至少220亿的资金流向了房地产业，而2011年末统计｛7｝的温州市房地产开发投资额仅为680亿元。由此看来，我们认为房地产市场与民间借贷市场之间可能存在

4、着一■定的联系。二、文献综述在房地产方面，现有国内研究者着重通货膨胀、货币供给量、税收、利率等对我国房地产价格的影响。而在研究民间借贷市场的文献中，研究者着重于对民间借贷市场的利率、规模、风险、运作机制、影响因素分析以及研究如何引导规范民间借贷市场。现有文献主要有对房地产价格与银行贷款利率的实证分析（郭树华袁天昂王俐娴，2011），表明银行利率与房地产价格在长期内存在协整关系，银行利率调整对房地产有一定影响，而房地产价格对银行贷款利率却几乎没有影响。其建立的误差修正模型（ECM）显示，当利率提高1%时房地产市场的变化是0.041496%，反映不敏感。同时张莉（2010）结合1999〜20

5、09年的实际利率｛8｝与房地产价格进行实证分析，结果显示两者存在长期协整关系，实际利率下降1%使房价增加4.36%o同时VAR模型的分析显示利率对房价的影响具有非对称性，紧缩的利率政策对房价的影响大于扩张的利率政策对房价的影响。传统观点认为，民间借贷利率的主要影响因素是正规金融的货币供给状况。由于温州民间借贷利率监测从2003年才开始，监测体系在不断完善之中，相关的研究也较少。通过比较近八年的数据，VAR模型方差分解显示银行贷款利率仅能解释3.1%的民间借贷利率波动，银行贷款利率与温州民间借贷利率属于两种不同的利率（央行温州支行课题组，2011）;周明磊（2010）通过作每月新增信贷、存

6、款准备金率与民间借贷利率之间平稳性检验，表明操纵民间利率的最终杠杆是央行的存款准备金率，但VAR模型的方差分解显示长期而言信贷投入量仅能解释8.63%的民间借贷利率波动。可以看出，现有文献显示，我国的二元金融结构界限“分明”，两者的利率关联程度非常小。虽然多篇文献都提到民间借贷资金有相当比例的资金流入房地产市场，但由于民间借贷活动比较隐蔽，相关数据或样本量太少，或可靠性不足，目前很少有文献对房地产市场与民间借贷市场二者之间的相互影响程度进行论述与实证分析。但前人的统计性描述均表明，民间借贷资金有很大一部分进入楼市，楼市中也有大量的民间借贷资金；同时今年4月推行温州金融改革的新政公布了民间

7、借贷利率的历史数据，这也为研究提供了极大的便利。综上所述，我们认为有必要对房地产价格与民间借贷利率的互动关系进行详尽分析。三、理论基础传统经济学理论显示，房地产价格和利率可能存在相互影响的关系。从需求层面看，利率在对房地产市场供求有重大影响。由于房地产业投资规模一般较大，投资者一般要向银行或者其他金融机构（比如民间借贷机构）融资。当利率下降时，融资成本降低，刺激普通居民和炒房者买房的需求，在住房供给一定的情况下，房地产价格将会上升。