重庆新东福别墅营销企划案

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1、营销企划案（草案）企划项目：新东福花园别墅区委托单位：重庆新东福实业有限公司完成单位：重庆阿佩克斯地产顾问有限公司重庆阿佩克思广告有限公司完成时间：2021年7月6日执行时间：2000年3月-4月完成时间：2021年7月6日执行时间：2000年3月~4月前言目录一.重庆别墅市场调查与近似楼盘分析5（一）金果园别墅商务区5（二）玫瑰山庄7（三）加拿大国际花园7（四）怡丰花园9（五）翠湖山庄9（六）大帝花园11（七）黄金堡12（八）珠江花园别墅13（九）近似楼盘分析13（十）结论18二.别墅区域市场分析19（一）区域良性及优势利用19（二）区域抗性

2、及其规避19三.目标市场（目标消费群）分析20（一）基本状况20（二）家庭状况分析20（三）阶层心理分析21（四）文化心理分析21（五）生态心理分析21（六）信息处理分析21四.别墅产品建议及营销卖点预埋22（一）建筑22（二）环境22（三）智能化建设与安防系统建议22（四）交房标准确定23五.案名、分区与分区案名23六.别墅产品质素分析与定价系数设置24（一）新东福别墅的产品（良性）优势分析24（二）新东福别墅产品抗性分析25（三）户型特征分析25（四）景观与环境28七.别墅定价29（一）定价原则29（二）定价依据29（三）基价确认30（四）

3、定价系数设定30（五）定价表（暂定）31（六）付款方式34八.项目营销推广与广告表现中心思想35（一）中心是营造别墅的高档与高尚形象35（二）别墅生活的健康引导与物质必备条件35（三）开盘期营销工作要点35九.别墅工程进度（截止2月底）与3-8月计划39十.别墅销售策略、入市姿态及推广节奏39十一.营销架构完善及销售体系完善41十二.APEX营销顾问服务范畴与现场销控人员职责描述42（一）阿佩克斯营销顾问服务范畴42（二）阿佩克斯销售顾问服务现场派出人员工作要求（二零零零年二月二十一日制定并执行）43十三.媒介传播目的43十四.诉求与传播44（

4、一）传播策略44（二）传播计划45（三）SP活动46（四）DM直邮活动46（五）广告表现构思（以开盘阶段为主，其它视情况另案计划）47十五.开盘期（4月-5月）媒介传播通（回）路设置与制作方案48（一）传播通（回）路设置48（二）媒介组合49（三）企划表现及制作方案51（四）.新闻炒作——别墅推广的重头戏。54十六.项目工作内容与资费55附件一：新东福花园别墅开盘准备工作计划日程安排与配合实施要求56附件二：重庆阿佩克斯地产顾问“新东福”营销顾问服务体系56附件三：重庆APEX公司业务架构框图57附件四：重庆APEX公司全程企划工作流程图58重

5、庆别墅市场调查与近似楼盘分析（一）金果园别墅商务区金果园别墅商务区是由金弓集团投资开发的大型涉外公建项目，占地77亩，位于石桥铺高新技术开发区内，北邻彩电中心，东邻南方花园，相距均不到百米，西面与68亩渝高草坪花园隔街相望，南距成渝高速公路入口不足300米。金果园号称为首家别墅商务社区，由独立式、连排式别墅和复式综合商住楼组成，整体外型风格为欧洲古典式；结构为现浇框架式结构，抗震7级，大开间设计；外墙采用抗酸雨、防裂涂料及饰面钢砖；小区绿化率达45%，别墅单户有100-250平方米的私家花园，春红秋绿均由发展商代为培植；园区配设有总面积达130

6、00平方米的大型地下车库，别墅单户附设22-45平方米的私家车库；园区已建成标准网球场和游泳池以及大型综合性室内健身房并设有干洗中心、阅览室、邮局、诊所、银行、多功能商务中心等配套设施；园区供水为双回路供水，供电设5000伏安开闭所，自备发电机组及高位水箱，实现24小时供水供电；安防为24小时红外线监控和保安巡逻，物管公司提供星级物业管理并已通过ISO9002国际质量管理体系认证，设24小时酒店式总台服务，物管收费标准为1、3元；另每户预设有INTERNET专供线同时每户预埋IDD国际直播电话线不少于两门。金果园的别墅户型由A、B、C1、C2四

7、种户型组成，其中A型为独立式商务别墅，总面积为759、64平方米，三楼一底，每层透风空间高达3、3米，楼道宽1、2米，每户包括204平方米的半地下层及47平方米的顶层储物阁楼，独立拥有250米的私家花园及46平方米私家车位，其中一层有2米宽的门廊及113、22平方米的前庭，二层、三层均有85平方米的露台并配古典雕花栏杆（二层一个、三层两个共三个露台），三层另有全开式观景窗设计；B型为连排式商务别墅，中间一户面积为612、75平方米（三楼一底），其余两户为454、78平方米（两楼一底），层高3、3米，一层有170平方米私家花园，1、3米宽室内阶梯

8、，10平方米室内吸烟室，32平方米私家车库，二层含有48平方米的室内健身空间，各户均含有30平方米露台及120平方米屋顶园艺空间；C1型为独立居家（商